Αυξάνεται ο χρόνος πώλησης κατοικίας

Ακόμα και 12 ή και περισσότερους μήνες μπορεί να απαιτήσει σήμερα η ολοκλήρωση της πώλησης ενός διαμερίσματος, ξεκινώντας από την ανάρτηση της σχετικής αγγελίας και την εύρεση αγοραστή, την ολοκλήρωση της συμφωνίας και μέχρι την πραγματοποίηση της μεταβίβασης.

Εξ αυτών, και σύμφωνα με σχετική ανάλυση του Spitogatos Insights, ο χρόνος που μεσολαβεί μέχρι την εύρεση αγοραστή υπολογίζεται στο 50%, ενώ πηγές της αγοράς εκτιμούν ότι απαιτούνται τουλάχιστον 3-6 μήνες ακόμα έως ότου ολοκληρωθεί εντελώς η πράξη της αγοραπωλησίας και μετεγγραφεί το δικαίωμα του νέου ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο. Συχνά, δε, μπορεί να χρειαστεί και περισσότερος χρόνος, ανάλογα με την περιοχή και τους χρόνους εξυπηρέτησης του οικείου κτηματολογικού γραφείου.

Ασφαλώς, το πιο “δύσκολο” θα έπρεπε να είναι η εύρεση του αγοραστή και η συμφωνία ως προς το τίμημα. Στην πράξη, αποδεικνύεται ότι εξίσου δύσκολη είναι και η μεταβίβαση του ακινήτου. Πάντως, με βάση τα στοιχεία του Spitogatos, έχει αρχίσει να παρατηρείται μια αντιστοίχιση ανάμεσα στις τιμές πώλησης και τον χρόνο που χρειάζεται να βρεθεί αγοραστής. Δηλαδή, όσο αυξάνονται οι ζητούμενες τιμές πώλησης, τόσο αυξάνεται και ο χρόνος που απαιτείται, παρά την υψηλή ζήτηση, την έλλειψη προσφοράς και τη δυσκολία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση, ειδικά το 2024, που δεν υπήρξε η ώθηση που έδωσε το αρχικό πρόγραμμα “Σπίτι μου” το 2023.

Έτσι, προκύπτει ότι στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη απαιτούνται 6,2 και 5,7 μήνες, αντίστοιχα, για την εύρεση αγοραστή. Αυτό μετριέται με βάση τον χρόνο που μεσολαβεί ανάμεσα στην ανάρτηση μιας αγγελίας και το κατέβασμά της από την πλατφόρμα του Spitogatos, που υποδεικνύει ότι έχει βρεθεί αγοραστής. Ωστόσο στις αρχές του 2024 (πρώτο τρίμηνο), οπότε και οι τιμές ήταν ελαφρώς χαμηλότερες, απαιτούνταν 6 και 5,6 μήνες αντίστοιχα.

Στη Θεσσαλονίκη, φαίνεται πως ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών προς πώληση από την αγορά είναι ταχύτερος κατά περίπου δύο εβδομάδες σε σύγκριση με αυτόν της Αττικής. Συγκεκριμένα, το τρίτο τρίμηνο του 2024 ο χρόνος απορρόφησης ανήλθε λίγο πάνω από τους 5,5 μήνες, έπειτα από μικρές διακυμάνσεις τα προηγούμενα τρίμηνα του έτους. Τα προάστια της Θεσσαλονίκης, που ανήκουν στον Νομό Θεσσαλονίκης, αποτελούν την πιο δημοφιλή περιοχή στην Ελλάδα για αγορά κατοικίας από εγχώριους αγοραστές.

Στη συνέχεια ακολουθεί ο “γολγοθάς” της συγκέντρωσης των απαιτούμενων εγγράφων και πιστοποιητικών που χρειάζονται προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο και να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, χωρίς την οποία δεν μπορεί να μεταβιβαστεί κανένα ακίνητο σήμερα. Στο πλαίσιο αυτό, απαιτούνται, μεταξύ άλλων, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ τα τελευταία πέντε χρόνια, η οικοδομική άδεια και οι κατόψεις αυτής και πιστοποιητικό κτηματογράφησης. Αν κάποια από τα έγγραφα αυτά δεν συμφωνούν μεταξύ τους ως προς τα τετραγωνικά (κάτι σχεδόν σίγουρο), χρειάζονται διορθώσεις, κάτι που μεταφράζεται σε κόστος και χρήμα.

Στο πλαίσιο αυτό, συχνά έχουν ακυρωθεί πράξεις αγοραπωλησίας, ακριβώς λόγω του χρόνου που μεσολαβεί και ο οποίος ασφαλώς δημιουργεί δυσπιστία μεταξύ των δύο πλευρών και αποτελεί αιτία προστριβών. Παράλληλα, ο όγκος της γραφειοκρατίας λειτουργεί και αποθαρρυντικά για πολλούς ιδιοκτήτες, που τελικά δεν προχωρούν καν στην αναζήτηση αγοραστή, κρατώντας κλειστό ή αναξιοποίητο το ακίνητό τους, εφόσον ασφαλώς δεν έχουν οικονομική πίεση για την πώλησή του. Αυτός είναι και ο λόγος που εσχάτως στελέχη της αγοράς, όπως ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επενδυτής και αναλυτής της κτηματαγοράς, επικεφαλής του ομίλου MORE Group, έχουν προτείνει, εφόσον το προς μεταβίβαση ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις πώλησης (δεν είναι, π.χ., αυθαίρετο κατηγορίας 5), να μεταφέρεται η υποχρέωση της πολεοδομικής τακτοποίησης και της έκδοσης της ταυτότητας κτιρίου στον αγοραστή. Αυτός θα πρέπει εντός εύλογου χρονικού διαστήματος να μεριμνήσει για την τακτοποίηση του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, προτείνεται να παρασχεθεί χρονικό περιθώριο 3 ετών για να λύσει όλα τα θέματα, “εξαιρώντας τη μειοψηφία των περιπτώσεων όπου τα πολεοδομικά προβλήματα δεν λύνονται”. Επίσης, ο ίδιος σημειώνει ότι ο αγοραστής θα μπορεί να επιβαρύνεται με φόρο 5.000 ευρώ κατά την αγορά, ποσό που θα επιστρέφεται όταν τακτοποιηθούν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και το ακίνητο είναι πλέον “καθαρό”. “Αντί να βάζουμε το κράτος, τα funds, τις τράπεζες ή τους πολλούς ιδιοκτήτες ενός ακινήτου να ασχοληθούν με την επίλυση των πολεοδομικών του θεμάτων, να μεταφέρουμε προαιρετικά τη σχετική υποχρέωση στον αγοραστή, που θα έχει μόνο ένα ακίνητο να ξεκαθαρίσει και κάθε συμφέρον για να το κάνει γρήγορα”, επισημαίνει ο κ. Παπαγεωργιάδης.

Αν δινόταν αυτή η δυνατότητα, εκτιμάται ότι θα αυξανόταν άμεσα ο αριθμός των προς πώληση κατοικιών, που αποτελεί και το βασικό ζητούμενο για να αυξηθεί η προσφορά και να πιεστούν προς τα κάτω οι τιμές πώλησης. Με την πρόταση αυτή, μπορούν οι αρμόδιοι να φέρουν μια ρεαλιστική ρύθμιση προς ψήφιση, ίσως εξαιρώντας κάποιες κατηγορίες ακινήτων όπου τα προβλήματα είναι μη επιλύσιμα. “Σημασία έχει να προχωρήσουμε άμεσα στο να βγάλουμε στην αγορά τα ακίνητα που σήμερα παραμένουν εκτός, πριν εκραγεί το στεγαστικό πρόβλημα και πριν απαξιωθούν τα ίδια τα ακίνητα”, καταλήγει ο ίδιος.

Πηγή: capital.gr