Μια σειρά από νέες νομοθετικές παρεμβάσεις επιχειρεί να αντιμετωπίσει χρόνια προβλήματα στην αγορά ακινήτων, διευκολύνοντας τις μεταβιβάσεις, περιορίζοντας τη γραφειοκρατία και απομακρύνοντας εμπόδια που κρατούν εδώ και χρόνια χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς.
Οι αλλαγές, αρκετές από τις οποίες έχουν ήδη ψηφιστεί και σταδιακά περνούν στο στάδιο της εφαρμογής, έχουν ως βασικό στόχο να αυξηθεί η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση. Η προσδοκία είναι ότι η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος θα συμβάλει στην αποκλιμάκωση των πιέσεων που καταγράφονται στις τιμές των ακινήτων και των ενοικίων.
Πληρωμή φόρου κληρονομιάς κατά τη μεταβίβαση
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον φόρο κληρονομιάς. Μέχρι σήμερα, ο κληρονόμος έπρεπε να έχει εξοφλήσει τον φόρο προκειμένου να μπορέσει να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου. Η υποχρέωση αυτή δημιουργούσε σοβαρό πρόβλημα σε όσους διέθεταν ακίνητη περιουσία αλλά όχι την απαραίτητη ρευστότητα.
Η νέα ρύθμιση επιτρέπει ο φόρος να παρακρατείται από το τίμημα της πώλησης. Έτσι, ο συμβολαιογράφος θα μπορεί να ολοκληρώνει τη διαδικασία, να παρακρατεί το ποσό που αντιστοιχεί στον φόρο κληρονομιάς και να το αποδίδει στο Δημόσιο.
Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται ένα σημαντικό εμπόδιο για χιλιάδες κληρονόμους που μέχρι σήμερα αδυνατούσαν να αξιοποιήσουν ή να πουλήσουν την περιουσία που είχαν αποκτήσει.
Ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μίας στάσης»
Σημαντική είναι και η αλλαγή στη διαδικασία των μεταβιβάσεων. Ο συμβολαιογράφος αποκτά σταδιακά ρόλο «υπηρεσίας μίας στάσης», αναλαμβάνοντας μεγάλο μέρος των απαιτούμενων ενεργειών.
Μέσω της ηλεκτρονικής διασύνδεσης με δημόσιες υπηρεσίες και το Κτηματολόγιο, θα μπορεί να συγκεντρώνει τα απαραίτητα δικαιολογητικά, να αναζητά στοιχεία για το ακίνητο, να ελέγχει φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, καθώς και να διεκπεραιώνει τις σχετικές φορολογικές διαδικασίες.
Παράλληλα, θα μπορεί να εισπράττει και να αποδίδει τους φόρους που συνδέονται με τη μεταβίβαση, αλλά και τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.
Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με τη συμφωνία των συμβαλλομένων, προβλέπεται ακόμη η δυνατότητα διαχείρισης του τιμήματος μέσω ειδικού δεσμευμένου λογαριασμού. Από το ποσό αυτό θα μπορούν να εξοφλούνται οφειλές του πωλητή προς το Δημόσιο, ώστε να αρθούν βάρη ή κατασχέσεις και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Λύση για ακίνητα που διεκδικεί το Δημόσιο
Παρέμβαση γίνεται και σε ένα ιδιαίτερα σύνθετο ζήτημα που αφορά ακίνητα τα οποία έχουν βρεθεί στο επίκεντρο διεκδικήσεων του Δημοσίου.
Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις προβλέπεται η δυνατότητα να περιοριστεί η διεκδίκηση από την πλευρά του Δημοσίου, ιδίως όταν έχουν προηγηθεί δικαστικές αποφάσεις που δικαιώνουν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες.
Το ζήτημα έχει προκαλέσει επί σειρά ετών σοβαρές εμπλοκές σε ιδιοκτήτες, οι οποίοι, ακόμη και μετά από δικαστικές δικαιώσεις, χρειάζονταν μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να αποκτήσουν οριστική δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Πώληση κατασχεμένων ακινήτων με ρύθμιση των οφειλών
Μια ακόμη σημαντική αλλαγή αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για χρέη προς την ΑΑΔΕ.
Πλέον δίνεται, υπό προϋποθέσεις, η δυνατότητα να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, με μέρος του τιμήματος να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ για την κάλυψη της οφειλής.
Το τίμημα δεν μπορεί να υπολείπεται της προβλεπόμενης αξίας του ακινήτου, ενώ από το ποσό της πώλησης παρακρατείται τουλάχιστον το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ακριβές ποσοστό μπορεί να είναι υψηλότερο και καθορίζεται με βάση την οικονομική και φορολογική εικόνα του οφειλέτη και τις δυνατότητες είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής.
Με αυτόν τον τρόπο δίνεται διέξοδος σε ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να πουλήσουν το ακίνητό τους λόγω των χρεών, ενώ παράλληλα δημιουργείται δυνατότητα μείωσης των οφειλών τους.
Νέες αλλαγές και στους δημοτικούς φόρους ακινήτων
Παρεμβάσεις που επηρεάζουν τους ιδιοκτήτες και χρήστες ακινήτων περιλαμβάνονται και στον νέο Αυτοδιοικητικό Κώδικα.
Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων ενοποιούνται στο νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, με συντελεστή που θα κυμαίνεται από 0,30 έως 0,70‰.
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 το νέο τέλος προβλέπεται να εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ενέργειας. Σε περίπτωση που το καταβάλλει ο ενοικιαστής, το ποσό θα μπορεί να αφαιρείται από το μίσθωμα, εκτός εάν στη σύμβαση μίσθωσης έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.
Έως 12 χρόνια οι μισθώσεις ακινήτων προς Δήμους
Αλλάζει επίσης το πλαίσιο για τις μισθώσεις ιδιωτικών ακινήτων από Δήμους και Περιφέρειες.
Η διάρκεια των μισθώσεων μπορεί να φτάνει έως και τα 12 έτη, ενώ προβλέπεται δυνατότητα παράτασης για ακόμη 12 χρόνια, εφόσον υπάρξει σχετική απόφαση του Δημοτικού ή Περιφερειακού Συμβουλίου και συναίνεση του ιδιοκτήτη στους νέους όρους.
Παράλληλα, ανοίγει ο δρόμος για διαφορετικούς τρόπους είσπραξης των δημοτικών τελών που συνδέονται με τα ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι στο μέλλον θα μπορούσε να περιοριστεί η αποκλειστική εξάρτηση από τους λογαριασμούς ηλεκτρικής ενέργειας και να αξιοποιηθούν ηλεκτρονικές πλατφόρμες των Δήμων, της ΚΕΔΕ ή της ΑΑΔΕ.
Συνολικά, οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν μια σειρά από εμπόδια που για χρόνια καθυστερούσαν τις μεταβιβάσεις και κρατούσαν ακίνητα εκτός αγοράς. Το ζητούμενο πλέον είναι η αποτελεσματική εφαρμογή τους, ώστε οι νομοθετικές αλλαγές να μετατραπούν σε πραγματική αύξηση της προσφοράς κατοικιών και σε ταχύτερες, απλούστερες και λιγότερο δαπανηρές συναλλαγές.
Πηγή: capital.gr
