Εφημερεύοντα
Κίνηση
Καιρός
Την ώρα που η κυβέρνηση δέχεται ασφυκτικές πιέσεις για την ακρίβεια στα ενοίκια και την αδυναμία χιλιάδων νέων να βρουν σπίτι σε λογική τιμή, το οικονομικό επιτελείο επιστρατεύει ένα νέο εργαλείο για να βάλει φρένο στην ανεξέλεγκτη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κατόπιν εντολής του πρωθυπουργού, σχεδιάζεται ένα πλαίσιο περιορισμών που θα βασίζεται σε αλγόριθμο ικανό να καταγράφει το ισοζύγιο ανάμεσα σε μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις σε επίπεδο… ταχυδρομικού κώδικα.
Εάν το κλάσμα γέρνει εις βάρος των μακροχρόνιων, τότε θα παγώνει η έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Συγκεκριμένα, εξετάζεται η διεύρυνση του μέτρου σε άλλες περιοχές, με πρώτες τη Θεσσαλονίκη και τις Κυκλάδες. Η έλλειψη στέγης στα νησιά έχει μετατραπεί σε εφιάλτη για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και αστυνομικούς που καλούνται να υπηρετήσουν εκεί και δεν βρίσκουν κατοικία. Η λογική του νέου κόφτη δεν είναι να εφαρμοστεί οριζόντια σε όλη τη χώρα, αλλά να λειτουργήσει σαν χειρουργικό εργαλείο σε εκείνες τις γειτονιές που έχουν πνιγεί από τα καταλύματα Airbnb. Η κυβέρνηση μιλά για μια άσκηση «γειτονιά-προς-γειτονιά και δρόμο-προς-δρόμο» αξιοποιώντας δεδομένα από το Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ και τις αγγελίες αγοράς και ενοικίασης. Ο στόχος είναι να επεκταθεί το μοντέλο που εφαρμόζεται στα τρία μεγαλύτερα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, δηλαδή το πάγωμα στις νέες άδειες βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η πρόβα έγινε στην καρδιά της πρωτεύουσας: Πλάκα, Κουκάκι, Κολωνάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Παγκράτι, Νέος Κόσμος, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα και άλλες γειτονιές μπήκαν στο μικροσκόπιο και είδαν την αγορά τους να αλλάζει. Το προσωρινό πάγωμα των νέων ΑΜΑ θα ισχύσει έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026, ωστόσο ήδη από τώρα εξετάζεται η επέκτασή του.
Τα πρώτα αποτελέσματα δείχνουν ότι το μέτρο έχει αρχίσει να αποδίδει. Σύμφωνα με τα στοιχεία από τις μεγάλες πλατφόρμες αγγελιών, σε γειτονιές όπως το Σύνταγμα η μέση τιμή ενοικίασης υποχώρησε κατά 8,76% μέσα σε έναν χρόνο, πέφτοντας στα 18,86 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο από 20,67 ευρώ που ήταν τον Ιούλιο του 2024. Στην Ακρόπολη η πτώση έφτασε στο 8,26%, ενώ στο Θησείο τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 3,72%.
Ακόμη και στο Κολωνάκι, όπου η ζήτηση παραμένει υψηλή, σημειώθηκε μικρή μείωση της τάξης του 0,72%. Βέβαια, η εικόνα δεν είναι παντού ίδια. Στην Ομόνοια, για παράδειγμα, οι τιμές εκτοξεύτηκαν κατά 14,55% την ίδια περίοδο, ενώ στο Γκάζι σημειώθηκε άνοδος 8,23%.
Αυτό δείχνει ότι οι παρεμβάσεις έχουν περιορισμένο αλλά στοχευμένο αποτέλεσμα και ότι η αγορά ακολουθεί διαφορετική πορεία από γειτονιά σε γειτονιά, ανάλογα με τη ζήτηση και την τουριστική δυναμική.
Η μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου
Σαν να μην έφτανε η πίεση από την κοινωνία και τις τιμές, ήρθε και μια νέα μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΟΠΑ) να βάλει φωτιά στη συζήτηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της, οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μόλις το 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας, ποσοστό αμελητέο για να επηρεάσει την αγορά.
Αντίθετα, περισσότερα από 2,28 εκατομμύρια ακίνητα (34,5%) δεν χρησιμοποιούνται ως κύριες κατοικίες. Εξοχικά, δευτερεύουσες κατοικίες, σπίτια υπό κατασκευή ή προς πώληση, αλλά και εγκαταλειμμένα ακίνητα σχηματίζουν έναν τεράστιο όγκο στο στεγαστικό απόθεμα.
Η έρευνα του ΟΠΑ δείχνει ότι στο κέντρο της Αθήνας το ποσοστό των κατοικιών που προσφέρονται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης φτάνει μόλις στο 1,1%, την ώρα που τα κενά σπίτια ξεπερνούν το 25%.
Παράλληλα, το 98% των οικοδεσποτών Airbnb στην Ελλάδα είναι ιδιώτες που νοικιάζουν ένα ή δύο ακίνητα, με μέσο καθαρό εισόδημα μόλις 628 ευρώ τον μήνα. Μακριά δηλαδή από την εικόνα των «μεγάλων καρχαριών» που αγοράζουν ολόκληρες πολυκατοικίες για τουριστική εκμετάλλευση.
H Airbnb από την πλευρά της υποστηρίζει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν επηρεάζει ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα ή τις τιμές των κατοικιών, εκτός ίσως σε λίγες γειτονιές στο κέντρο πόλεων.
Αντίθετα, τονίζει ότι το επιπλέον εισόδημα από τη φιλοξενία βοηθά τις οικογένειες να τα βγάλουν πέρα και αξιοποιεί καλύτερα τα ακίνητα, ιδιαίτερα στην περιφέρεια. Για τη νέα ρύθμιση στην Ελλάδα ζητά να επανεξεταστεί ο αντίκτυπος και να εξαιρεθούν όσοι νοικιάζουν την κύρια ή τη δευτερεύουσα κατοικία τους και δωμάτια που χρησιμοποιούν οι ίδιοι.
Παρά τα στοιχεία αυτά, η κυβέρνηση επιμένει ότι οι περιορισμοί έχουν αποδώσει. Και πράγματι, τα δεδομένα από το α’ εξάμηνο του έτους δείχνουν πως οι τιμές στα ενοίκια σε αρκετές περιοχές με περιορισμούς σταθεροποιήθηκαν ή και μειώθηκαν, σε αντίθεση με τις περιοχές χωρίς περιορισμούς όπου καταγράφηκαν εκρηκτικές αυξήσεις. Ενδεικτικά, στην Κολοκυνθού οι τιμές αυξήθηκαν κατά 24,12% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ στην πλατεία Αμερικής η αύξηση έφτασε στο 9,07%. Στις περιοχές εντός περιορισμών η μέση άνοδος ήταν μόλις 0,96%, ενώ στις περιοχές εκτός περιορισμών έφτασε στο 7,37%.
Ωστόσο, οι επαγγελματίες του χώρου προειδοποιούν ότι οι περιορισμοί έχουν όρια. Η περσινή προθεσμία για την έκδοση ΑΜΑ οδήγησε χιλιάδες ιδιοκτήτες να σπεύσουν να δηλώσουν τα ακίνητά τους, με αποτέλεσμα η προσφορά στις βραχυχρόνιες να αυξηθεί παρά τους περιορισμούς.
Σε εθνικό επίπεδο η ΑΑΔΕ καταμέτρησε περίπου 100.000 ακίνητα με μοναδικό ΑΜΑ που νοικιάζονται βραχυχρόνια, εκ των οποίων τα 80.000 ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, το 80% νοικιάζεται κάτω από 90 ημέρες τον χρόνο. Μόνο τα 20.000 ανήκουν σε νομικά πρόσωπα, τα μισά εκ των οποίων υπερβαίνουν το όριο των 90 ημερών.
Αυτά τα στοιχεία αποτέλεσαν και τη βάση για να μη θεσπιστεί χρονικός περιορισμός στις μισθώσεις φυσικών προσώπων. Το μέλλον, όμως, παραμένει απρόβλεπτο από τη στιγμή που η κυβέρνηση δηλώνει αποφασισμένη να ανοίξει ξανά τον φάκελο «Airbnb».