Ένα σημαντικό περιθώριο για να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στις δηλώσεις Ε9 της περιόδου 2014-2026 αποκτούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, χωρίς να επιβαρυνθούν με αναδρομικούς φόρους, τόκους και πρόστιμα για τις συγκεκριμένες διορθώσεις. Η δυνατότητα προβλέπεται στο φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή και συνδέεται με την έναρξη λειτουργίας του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Σύμφωνα με τη ρύθμιση, οι φορολογούμενοι θα έχουν τη δυνατότητα να αποκαταστήσουν ανακρίβειες στην περιουσιακή τους εικόνα, πριν από τη συγκέντρωση των στοιχείων στο νέο μητρώο. Το χρονικό περιθώριο θα φτάνει έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ, ενώ προβλέπεται και δυνατότητα παράτασης με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κατόπιν εισήγησης του διοικητή της ΑΑΔΕ.
Στο επίκεντρο βρίσκονται λάθη που αφορούν τα τετραγωνικά μέτρα, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, το είδος των εμπράγματων δικαιωμάτων, αλλά και ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί ή δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά στο Ε9.
Η απαλλαγή αφορά τις φορολογικές επιβαρύνσεις που ενδεχομένως προκύψουν από την υποβολή των διορθωμένων στοιχείων. Δεν συνεπάγεται, ωστόσο, διαγραφή οφειλών που έχουν ήδη βεβαιωθεί ούτε αποκλείει μελλοντικούς ελέγχους. Επίσης, σε περίπτωση που από τη διόρθωση προκύπτει μικρότερος φόρος, η επιστροφή τυχόν ποσών εξετάζεται βάσει των γενικών διατάξεων.
Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να επωφεληθούν
Η πρόβλεψη περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του νομοσχεδίου και αφορά όσους έχουν υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων. Στόχος είναι να διορθωθούν παλαιότερες καταχωρίσεις ή να συμπληρωθούν στοιχεία που έχουν παραλειφθεί, ώστε η περιουσιακή κατάσταση κάθε φορολογούμενου να αποτυπώνεται με ακρίβεια στο ΜΙΔΑ.
Ενδεικτικά, η ρύθμιση αφορά περιπτώσεις όπως:
- Διαμερίσματα με λανθασμένα τετραγωνικά μέτρα.
- Ποσοστά συνιδιοκτησίας που δεν συμφωνούν με τα συμβόλαια.
- Ακίνητα που εμφανίζονται με διαφορετικό εμπράγματο δικαίωμα από αυτό που ισχύει.
- Κληρονομιαία περιουσία με ανακριβή στοιχεία.
- Αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και βοηθητικούς χώρους που δεν έχουν καταχωριστεί σωστά.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο χρόνος κατά τον οποίο πραγματοποιήθηκε κάθε μεταβολή. Τα στοιχεία πρέπει να αποτυπώνουν την πραγματική περιουσιακή κατάσταση του φορολογούμενου σε κάθε έτος. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που αποκτήθηκε το 2020 δεν μπορεί να εμφανίζεται ως ιδιοκτησία του ίδιου προσώπου από το 2014.
Αντίστοιχα, μια μεταβολή από ψιλή σε πλήρη κυριότητα θα πρέπει να καταχωρίζεται στο έτος κατά το οποίο πραγματοποιήθηκε.
Ποια στοιχεία χρειάζονται έλεγχο
Η διαδικασία ελέγχου ξεκινά από τη σύγκριση των στοιχείων του Ε9 με τα συμβόλαια και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά που αφορούν κάθε ακίνητο.
Τα βασικά σημεία που πρέπει να εξεταστούν είναι:
- Τα τετραγωνικά μέτρα των κύριων και βοηθητικών χώρων.
- Το είδος του δικαιώματος, όπως πλήρης ή ψιλή κυριότητα και επικαρπία.
- Το ποσοστό συνιδιοκτησίας.
- Ο όροφος, το έτος κατασκευής και η κατηγορία του ακινήτου.
- Η θέση και τα στοιχεία ταυτοποίησής του.
- Η ημερομηνία απόκτησης, μεταβίβασης ή οποιασδήποτε άλλης μεταβολής.
Ξεχωριστή προσοχή απαιτούν οι περιπτώσεις κληρονομιών και συνιδιοκτησίας. Τα ποσοστά που δηλώνονται από κάθε ιδιοκτήτη πρέπει να συμφωνούν με τα νόμιμα έγγραφα, ενώ το ίδιο ισχύει για τις περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα.
Στον έλεγχο πρέπει να συμπεριληφθούν και οι βοηθητικοί χώροι, όπως αποθήκες και θέσεις στάθμευσης, καθώς η ορθή δήλωσή τους εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο περιγράφονται στους τίτλους ιδιοκτησίας.
Ποια δικαιολογητικά πρέπει να συγκεντρώσουν οι ιδιοκτήτες
Για την προετοιμασία των διορθώσεων, οι φορολογούμενοι μπορούν να συγκεντρώσουν τα έγγραφα που αποδεικνύουν την ιδιοκτησιακή κατάσταση κάθε ακινήτου.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται συμβόλαια αγοράς, γονικές παροχές, δωρεές, αποδοχές κληρονομιάς, στοιχεία του Κτηματολογίου και διαθέσιμα τεχνικά έγγραφα.
Χρήσιμη είναι επίσης η καταγραφή των διαφορών που εντοπίζονται ανά ακίνητο και ανά φορολογικό έτος. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να διαπιστωθεί εάν πρόκειται για ένα απλό λάθος καταχώρισης ή για μια πιο σύνθετη υπόθεση που απαιτεί έλεγχο τίτλων ή τεχνική τεκμηρίωση από μηχανικό.
Σε περίπτωση που το ποσοστό κυριότητας που αναγράφεται στο Ε9 διαφέρει από εκείνο του συμβολαίου, θα πρέπει να εξακριβωθεί ποιο είναι το ορθό στοιχείο. Αντίστοιχα, όταν υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στο συμβόλαιο, το Κτηματολόγιο και την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου, απαιτείται πρόσθετος έλεγχος.
Επισημαίνεται ότι η διόρθωση του Ε9 δεν συνεπάγεται αυτόματη αλλαγή των στοιχείων στο Κτηματολόγιο ούτε τροποποίηση ενός συμβολαίου. Ζητήματα κυριότητας ή ορίων ακινήτων χρειάζονται τις αντίστοιχες ξεχωριστές διαδικασίες.
Τι ισχύει για τις αποκλίσεις στα τετραγωνικά
Ιδιαίτερη αντιμετώπιση προβλέπεται για τις περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στο συμβόλαιο ή στην οικοδομική άδεια.
Εφόσον η μικρότερη επιφάνεια αποδεικνύεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, προβλέπεται να λαμβάνεται υπόψη στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ από το 2027 και μετά.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη είναι διαφορετική από τη ρύθμιση του άρθρου 51 για τις διορθώσεις του Ε9. Δεν παρέχει τη δυνατότητα αυθαίρετης μείωσης των δηλωμένων τετραγωνικών ούτε συνεπάγεται αυτόματη επιστροφή φόρου για προηγούμενα έτη.
Παράλληλα, η φορολογική διόρθωση δεν υποκαθιστά τις διαδικασίες που απαιτούνται για την τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων. Κάθε αλλαγή θα πρέπει να τεκμηριώνεται με τα κατάλληλα δικαιολογητικά.
Πώς αλλάζει η εικόνα της ακίνητης περιουσίας με το ΜΙΔΑ
Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο σύστημα πληροφορίες για την ιδιοκτησία και τη χρήση των ακινήτων, αξιοποιώντας δεδομένα από την ΑΑΔΕ και άλλους φορείς, όπως το Κτηματολόγιο και ο ΔΕΔΔΗΕ.
Σκοπός είναι να υπάρχει πληρέστερη εικόνα για κάθε ακίνητο, τον ιδιοκτήτη του, το εμπράγματο δικαίωμα που το συνοδεύει, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται.
Έτσι, ο έλεγχος δεν περιορίζεται μόνο στα τετραγωνικά ή στα ποσοστά ιδιοκτησίας. Σημασία έχει και το εάν ένα ακίνητο δηλώνεται ως ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο, δωρεάν παραχωρημένο ή κενό, ανάλογα με την πραγματική του κατάσταση.
Το Ε9 καταγράφει την ακίνητη περιουσία και τα δικαιώματα επάνω σε αυτήν, ενώ τα στοιχεία των μισθώσεων και της χρήσης δηλώνονται μέσω διαφορετικών φορολογικών διαδικασιών. Συνεπώς, μια διόρθωση στο Ε9 δεν σημαίνει ότι ενημερώνονται αυτόματα και όλες οι υπόλοιπες δηλώσεις.
Η σύνδεση με τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ
Η ορθή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας αποκτά επιπλέον σημασία και λόγω των νέων προβλέψεων για την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.
Ειδικότερα, το νομοσχέδιο προβλέπει απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, ενώ για τη Δυτική Μακεδονία το όριο αυξάνεται στους 2.200 κατοίκους, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις και εξαιρέσεις.
Μεταξύ των προϋποθέσεων περιλαμβάνεται το όριο των 400.000 ευρώ για τη φορολογητέα αξία του συνόλου της κατοικίας, υπολογιζόμενης στο 100% της πλήρους κυριότητας. Από την εφαρμογή του μέτρου εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση τα νησιά της.
Για τον προσδιορισμό της κύριας κατοικίας θα αξιοποιούνται τα στοιχεία του ΜΙΔΑ. Μέχρι την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του, θα λαμβάνεται υπόψη η δήλωση φορολογίας εισοδήματος του προηγούμενου φορολογικού έτους, για το οποίο έχει ολοκληρωθεί η προθεσμία υποβολής.
Το βασικό ζητούμενο για τους ιδιοκτήτες είναι να εντοπίσουν εγκαίρως τυχόν ανακρίβειες και να συγκεντρώσουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Η έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ θα σηματοδοτήσει την ενεργοποίηση της προθεσμίας για τις διορθώσεις, ενώ η δυνατότητα παράτασης θα εξαρτηθεί από τη σχετική υπουργική απόφαση.
Πηγή: newmoeny.gr
