Όλες οι αλλαγές που έρχονται στα ακίνητα

Όσοι σχεδιάζουν να αγοράσουν ακίνητα θα πρέπει να ξεχάσουν τις πληρωμές με μετρητά και όσοι εκμισθώνουν 3 ακίνητα και πάνω, με βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου AirBnB), θα πρέπει να γίνουν επαγγελματίες, να «ανοίξουν λογιστικά βιβλία» και να πληρώνουν ΦΠΑ και τέλη στην εφορία, όπως κάνουν οι ξενοδόχοι!

Πρόκειται για δύο πολύ σημαντικά μέτρα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ με σκοπό, αφενός, να αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα από το τουριστικό προϊόν και αφετέρου, να παταχθεί άλλη μια εστία φοροδιαφυγής στην κτηματαγορά. Από τη μία, οι ηλεκτρονικές πληρωμές στις αγοροπωλησίες ακινήτων διασφαλίζουν ότι όλα θα γίνονται νομότυπα (δηλαδή δεν θα διακινείται και δεν θα «ξεπλένεται μαύρο χρημα») ωστε εφορία να εισπράττει το μερίδιο της και αφετέρου, το φορολογικό «πρέσινγκ» στα AirBnB, θα ξεσκαρτάρει τα φυσικά πρόσωπα από αυτούς που ουσιαστικά λειτουργούν σαν… ξενοδόχοι κάτω από την ταμπέλα της βραχυχρόνια μίσθωσης.

Πώς επηρεάζουν όμως όλα αυτά, πρακτικά ,τους ιδιοκτήτες ακινήτων; Ας δούμε αρχικά τις αγοροπωλησίες ακινήτων: Καταθέσεις, κομπόδεμα, χρήματα κάτω απ’ το στρώμα κλπ δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για την αγορά ακίνητων! Αλλωστε η κατάθεση μεγάλων χρηματικών ποσών στην τράπεζα, για μια απλή συναλλαγή είναι αδύνατη (χωρίς “πόθεν εσχες”) αλλά, πλέον, οι συμβολαιογράφοι και η εφορία δεν θα τα αποδέχονται στα συμβόλαια.

Η πληρωμή θα πρέπει να γίνεται με ηλεκτρονικό μέσο, δηλαδή έμβασμα, μεταφορά ποσών σε τραπεζικό λογαριασμό κλπ και μάλιστα, για το σύνολο του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. «Φύλακες» σε αυτή την υπόθεση θα είναι οι συμβολαιογράφοι που θα πρέπει να αποτυπώνουν ξεκάθαρα πως καταβλήθηκε το τίμημα της αγοραπωλησίας του ακινήτου, με συγκεκριμένα στοιχεία, δηλαδή τον αριθμό της ηλεκτρονικής πληρωμής ή κάποιο άλλο αποδεικτικό στοιχείο. Συμφωνίες με μετρητά και χρήματα στο χέρι δεν θα γίνονται αποδεκτές.

Έτσι μπαίνει φρένο στη φοροδιαφυγή, στο «ξέπλυμα χρήματος» μέσω ακίνητων και σε συναλλαγές “κάτω από το τραπέζι” Βέβαια υπάρχουν κάποιοι που θεωρούν ότι, το μέτρο αυτό, μπορεί να αποτελέσει αντικίνητρο για συναλλαγές στην κτηματαγορά. Όμως δεν υπάρχουν σαφή στοιχεία που να δείχνουν ότι σημαντικό μερίδιο αγορών γίνεται σήμερα με “χρήματα στο χέρι”. Αγοροπωλησίες ακινήτων με ίδια κεφάλαια, αντί τραπεζικών δάνειων γίνονται και θα συνεχίσουν να υπερτερούν, ειδικά τώρα που τα επιτόκια στεγαστικά δάνεια έχουν πάρει την ανηφόρα.

Πάμε τώρα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η κυβέρνηση προσπαθεί εδώ και πολύ καιρό να φορολογήσει τα AirBnB. Τώρα, που αύξησε το φόρο διαμονής στους ξενοδόχους (υπέρ του «Ταμείου Καταστροφών») «χρύσωσε το χάπι»επιβάλλοντας ΦΠΑ και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτό δηλαδή που ζητούσαν οι ξενοδόχοι. Η κυβέρνηση όμως το έκανε όμως πετυχαίνοντας ένα διπλό στόχο: Να αυξήσει τα έσοδά της και να διαχωρίσει τα φυσικά πρόσωπα. Δηλαδή αυτούς που νοικιάζουν σπίτι και συμπληρώνουν το εισόδημά τους με τα AirBnB, από τους… “επαγγελματίες ξενοδόχους”.

Πλέον, όσοι εκμισθώνουν με βραχυχρόνια μίσθωση τρία ακίνητα και πάνω θα πληρώνουν Φ.Π.Α. αλλά και όλα τα τέλη που καταβάλουν οι ξενοδόχοι και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Έτσι, για την ώρα κλείνει μέχρι εκεί η κυβερνητική παρέμβαση στα AirBnB και δεν ανοίγει το κρίσιμο θέμα του περιορισμού των αδειών και των ημερών που μπορεί να διατίθενται σπίτια σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Υπενθιμίζεται τέλος, οτι βάσει της νομοθεσίας, το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου εξομοιώνεται με εισόδημα από μακροχρόνιες μισθωσεις ακίνητης περιουσίας και εφαρμόζονται οι εξής συντελεστές: 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% για το κλιμάκιο εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ και συντελεστή 45% για μισθώματα άνω των 35.000 ευρώ.