Εφημερεύοντα
Κίνηση
Καιρός
Tέλος στις αντιδικίες του κράτους με ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την Ελλάδα βάζει η κυβέρνηση. Μέχρι τον Σεπτέμβριο το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας θα καταθέσει ρύθμιση-ανάσα που θα απελευθερώσει χιλιάδες πολίτες από τα δικαστήρια στα οποία τους έσερνε το Δημόσιο διεκδικώντας να πάρει τις περιουσίες τους.
Οι διαμάχες αυτές ανατρέχουν στο 1885 ή και παλαιότερα! Από συστάσεως του ελληνικού κράτους γενιές και γενιές ιδιοκτητών βρέθηκαν να είναι… συγκάτοικοι (στην τρέλα) με το Δημόσιο, που επιχειρεί να τους πάρει τα χωράφια και τα σπίτια εγείροντας ιδιοκτησιακές αξιώσεις ακόμα και μετά από 150 χρόνια!
Εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά νιώθουν έτσι «όμηροι στα σπίτια τους», εγκλωβισμένοι σε έναν δικαστικό «χαρτοπόλεμο» που δέχονται από το Δημόσιο. Πλέον όμως η μάχη έχει φουντώσει εν όψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και της λήξης των προθεσμιών για την άσκηση αγωγών διόρθωσης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών.
Τι αλλάζει από φέτος
«Δεν επιτρέπεται το κράτος να γίνεται πρωταγωνιστής σε ιστορίες καθημερινής τρέλας, είτε αυτό οφείλεται σε νόμους είτε σε πρακτικές της δημόσιας διοίκησης», τόνισε ο Κωστής Χατζηδάκης, ανακοινώνοντας ότι παγώνουν άμεσα για έξι μήνες όλες οι αγωγές από πλευράς του Δημοσίου. Κυρίως, όμως, αναγνωρίζει το πρόβλημα και ετοιμάζει νόμο που θα βάλει τέλος στον παραλογισμό, αποτρέποντας το ακόμα μεγαλύτερο τσουνάμι αγωγών που θα ξεσπούσε το 2025 και το 2026 καθώς θα ολοκληρώνεται μετά από 30 χρόνια το τιτάνιο έργο της κτηματογράφησης της χώρας.
Η επικείμενη ρύθμιση Χατζηδάκη θα δικαιώνει τους πολίτες που έχουν τίτλους ιδιοκτησίας στα χέρια τους. Αυτό θα οδηγήσει και σε ένα γενναίο ξεκαθάρισμα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς τεράστιων εκτάσεων σε δεκάδες πόλεις, χωριά και νησιά της χώρας, οι οποίες ξεκάθαρα ανήκουν σε ιδιώτες, αλλά μια μέρα ξαφνικά βρέθηκε να εισβάλλει σε αυτά το Δημόσιο!
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας μάλιστα χαρακτηρίζει «εντελώς παράλογο» να διεκδικεί σήμερα το Δημόσιο περιουσίες χιλιάδων πολιτών ή και ολόκληρες περιοχές χωρίς να έχει καν τίτλους, επικαλούμενο απαλλοτριώσεις που δεν έγιναν ποτέ ή έγγραφα από την εποχή της Τουρκοκρατίας, προκαλώντας τεράστια αναστάτωση στον κόσμο.
Το μαρτύριο του Σίσυφου
Εδώ και δεκαετίες οι τοπικές κοινωνίες ζητούσαν να δοθεί μια ξεκάθαρη λύση με βάση την οποία το κράτος να ξεχωρίζει τους νόμιμους ιδιοκτήτες από τους καταπατητές της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Υπολογίζεται ότι 2 εκατομμύρια στρέμματα γης και σχεδόν το 40%-50% των περίπου 100.000 ακινήτων του Δημοσίου κατέχονται και διεκδικούνται από ιδιώτες, νόμιμα ή μη. Σε αυτά έχουν πλέον δημιουργηθεί οικισμοί, χωριά ή ακόμα και πόλεις. Στα «κιτάπια» του, όμως, το Δημόσιο έχει καταγράψει τις εκτάσεις αυτές σαν δικές του, παρότι δεν μπόρεσε ποτέ να τις διαχειριστεί επαρκώς. Ούτε προνόησε όμως όταν χρειαζόταν να καλύψει με αυτές τις στεγαστικές ή παραγωγικές ανάγκες πληθυσμών ολόκληρων – ώστε τελικά τις κάλυψαν αυθαίρετα μόνοι τους.
Τα προβλήματα με το Δημόσιο οξύνθηκαν ιδιαίτερα μετά τον Α’ και τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο: η Μικρασιατική Καταστροφή, η προσφυγιά και η αστυφιλία οδήγησαν σε μαζικές μετακινήσεις πληθυσμών και μεγάλες κοινωνικές ανάγκες. Εναν ρόλο νομικής ασυνέχειας έπαιξαν επίσης η ενσωμάτωση νέων χωρών (εδαφών), αλλά και η μετάβαση από το οθωμανικό ιδιοκτησιακό δίκαιο, αρχικά στο βυζαντινορωμαϊκό και από το 1946 στον Αστικό Κώδικα.
Οι 3 στους 4 κερδίζουν
Με αόριστες δικαιολογίες ή χωρίς καν τίτλους ιδιοκτησίας όμως κρατικές υπηρεσίες διεκδικούν δικαστικά τεράστιο αριθμό ιδιωτικών ακινήτων και ολόκληρων εκτάσεων. Στα δικαστήρια, 3 στους 4 ιδιώτες κερδίζουν τη μάχη για το ακίνητό τους. Το μαρτύριο για αυτούς, όμως, δεν τελειώνει εκεί.
Οι κρατικές και νομικές υπηρεσίες αντεπιτίθενται και εξαντλούν όλα τα ένδικα μέσα λόγω του θολού νομικού πλαισίου ή και από μία εμμονή στο «υπηρεσιακό καθήκον» να προστατεύσουν από καταπατητές την περιουσία του Δημοσίου. Αποτέλεσμα; Ολοι οι ιδιοκτήτες «σέρνονται» από το Δημόσιο μέχρι τον Αρειο Πάγο έως ότου δικαιωθούν αμετάκλητα. Και ενώ το Δημόσιο χάνει τις περισσότερες δίκες, δεν δέχεται να εφαρμόσει (ως νομολογία πια) τις τελεσίδικες αποφάσεις για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, εξαντλώντας οικονομικά και ηλικιακά τους πολίτες.
Ιστορίες τρέλας
«Πιλότος» για τον νέο νόμο Χατζηδάκη θα είναι οι αποφάσεις του Αρείου Πάγου. Οι υποθέσεις είναι πάμπολλες και συχνά πανομοιότυπες. Κάποιες όμως ξεπερνούν κάθε όριο! Στη Σύρο για παράδειγμα, η αντιδικία με το Δημόσιο τράβηξε πάνω από 10 χρόνια παρότι ο ιδιοκτήτης αποδείκνυε με επίσημους τίτλους και έγγραφα ότι το επίδικο ακίνητο:
■ Δηλώθηκε πρώτη φορά στο Κτηματολόγιο το 2005.
■ Αγοράστηκε με νόμιμο συμβόλαιο το 1963.
■ Είχε μεταβιβαστεί με νόμιμη διαθήκη που δημοσιεύθηκε δημόσια το 1922 από το Πρωτοδικείο.
■ Προερχόταν από κληρονομιά… από το έτος 1811. Δηλαδή το Δημόσιο εμφανίστηκε να διεκδικεί το ακίνητο μετά από 200 χρόνια!
Με όλους τους τίτλους που προαναφέρθηκαν, ο Αρειος Πάγος διαπίστωσε το αυτονόητο: ότι «αδιαλείπτως από το έτος 1885» οι ιδιοκτήτες κάλυπταν με το ακίνητο αυτό τις αγροτικές και κτηνοτροφικές ανάγκες τους, «καλλιεργώντας το με κριθάρι και σιτάρι, φρόντιζαν για την περίφραξή του, έκαναν χρήση αυτού ως βοσκοτόπου για τα ζώα τους (…), ενώ από το έτος 1903 το ενοικίαζαν» σε άλλους λαμβάνοντας «αντάλλαγμα ένα κατσίκι ή ένα πρόβατο μέχρι το έτος 1963»!
Το Δημόσιο, αντιθέτως, ηττήθηκε στα δικαστήρια (καταβάλλοντας όλα τα δικαστικά έξοδα) επειδή «ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε πράξη νομής στο επίδικο ακίνητο», δηλαδή δεν ασχολήθηκε και δεν φρόντισε ποτέ τα τελευταία 200 χρόνια να το οριοθετήσει ή να το αξιοποιήσει, να φτιάξει υποδομές κ.λπ.
Δεν απαιτείται πάντα να έχει κάποιος τίτλους 200 ετών για να δικαιωθεί. Αντιθέτως, η παντελής απουσία οποιασδήποτε πράξης ή ενέργειας εκ μέρους του Δημοσίου η οποία θα έδειχνε πως ασκεί το δικαίωμα να νέμεται ένα ακίνητο αναδεικνύεται ως βασικό κριτήριο για το αν μπορεί να το διεκδικεί ως δημόσιο ακίνητο ή όχι, όταν μάλιστα ο ιδιώτης καλύπτει ήδη σαν νόμιμος ιδιοκτήτης τις στεγαστικές ή παραγωγικές ανάγκες του.
Απελευθερώνονται περιοχές
Με βάση τις αποφάσεις του Αρείου Πάγου, η νέα ρύθμιση αναμένεται να εστιάζει στη διαδοχή και στους τίτλους ιδιοκτησίας που διαθέτει ο ιδιώτης. Απελευθερώνονται έτσι από τις απαιτήσεις και αγωγές του Δημοσίου οι ιδιοκτήτες:
■ Περιοχών στην Αττική όπως ο Κορυδαλλός ή και ολόκληρη η Σαρωνίδα.
■ Στην Απάνω Μεριά της Σύρου και μεγάλο μέρος του νησιού.
■ Στο κέντρο της πόλης της Καρδίτσας.
■ Σε νησίδες όπως οι Αρκιοί, το Μαράθι, αλλά και όλα τα Δωδεκάνησα.
■ Στο Κορδελιό, στην Καλαμαριά ή και στο Λιμάνι της Θεσσαλονίκης.
■ Στο Ηράκλειο και σε άλλες περιοχές της Κρήτης.
■ Σε παρόχθιες περιοχές κοντά σε ποτάμια ή λίμνες όπου περιορίζονται τα νερά και διαμορφώνουν νέες όχθες με συνέπεια ιδιώτες να έχουν επεκτείνει ή καταλάβει τον έλεγχο αυτών των εκτάσεων.
■ Σε γειτονιές ή οικισμούς στην Αταλάντη, στην Καβάλα, στην Αρτα κ.α.
Ανάλογη περίπτωση υπήρξε και στην περιοχή του Γράμμου. Εκεί το Δημόσιο διεκδίκησε μετά από 102 χρόνια έκταση ιδιώτη που ζούσε και πλήρωνε φόρους επικαλούμενο έγγραφα της Τουρκοκρατίας που ακόμη και ο Αρειος Πάγος έχει απορρίψει!
Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται σε περιοχές με έντονη οικιστική πίεση. Σε αυτές εντάσσονται η Αττική, παραλιακές περιοχές, τα νησιά και η Χαλκιδική. Στο λεκανοπέδιο Αττικής, στην περιοχή Κορυδαλλού – Νίκαιας στο Ποικίλο Ορος, το Ελληνικό Δημόσιο μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους έχει εγείρει αγωγές για συνολική έκταση έως 1.800 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχή την οποία το Δημόσιο διεκδικεί ως δασική. Οι φερόμενοι ως ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας που φτάνουν ως τα μέσα του 17ου αιώνα, επισημαίνοντας ότι έχουν αναγνωριστεί από το Ελληνικό Κτηματολόγιο από το 2003.
Ο,τι ήταν πράσινο στους δασικούς χάρτες οι δασικές υπηρεσίες είναι υποχρεωμένες να το αναγνωρίσουν ως δασικό και να προχωρήσουν σε εισήγηση προς το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους για αγωγή υπέρ του Δημοσίου. Αυτό συμβαίνει όμως ακόμα και αν έχουν αποχαρακτηριστεί. Μόνο στη Διεύθυνση Δασών Κυκλάδων, όπου συμπεριλαμβάνονται η Μήλος, η Κίμωλος, η μισή Μύκονος (δηλαδή ο Δήμος Μυκόνου), η Σύρος και η Σίφνος, το Δημόσιο έχει στραφεί εναντίον ιδιωτών με πάνω από 250 αγωγές.
Ξεχωριστή περίπτωση, που ανέκυψε με το κλείσιμο του Κτηματολογίου, θεωρείται η Συκιά Χαλκιδικής, ένα παλαιό χωριό της Σιθωνίας με ιστορία από τον 19ο αιώνα: το 1930 το Δημόσιο, ενεργώντας νόμιμα ως ιδιοκτήτης, παραχώρησε εκτάσεις με προσωρινές διανομές σε κληρούχους. Ωστόσο, μετά σχεδόν από 100 χρόνια, χιλιάδες περιουσίες κινδυνεύουν να χαθούν επειδή δεν οριστικοποιήθηκαν μέχρι σήμερα με οριστική διανομή. Οι κάτοικοι της Συκιάς νέμονται, καλλιεργούν και έχουν κάνει επενδύσεις στα κτήματα τα οποία κατέχουν έως σήμερα. Ωστόσο οι εκτάσεις αυτές εμφανίζονται ακόμα στα κτηματολογικά φύλλα σαν ιδιοκτησίες του Δημοσίου.
Δημόσιο το 1/3 της Ρόδου
Ειδικής αντιμετώπισης ενδέχεται να χρήζουν τα νησιά της Δωδεκανήσου. Για παράδειγμα, το 1/3 της Ρόδου θεωρείται δημόσια έκταση, με αποτέλεσμα οι ιδιώτες να βρίσκουν εμπόδια να ασκούν δικαιοπραξίες. Ρόδος και Κως ενσωματώθηκαν στην Ελλάδα το 1947, αλλά έως το 1946 λειτουργούσε Κτηματολόγιο – επί ιταλικής κυριαρχίας. Παρά τις προσπάθειες για τακτοποίηση του ζητήματος, πολλές εκτάσεις παραμένουν αμφισβητούμενες ή βρίσκονται σε περιοχές με ασαφή όρια.
Το 2022 το υπουργείο Οικονομικών είχε προσπαθήσει να δώσει λύση και στο πρόβλημα που είχε ανακύψει με ανάλογες διεκδικήσεις σε Καστελόριζο, Αρκιούς, Αγαθονήσι, Μαράθι, Ψέριμο και Σαρία. Με τον ν. 4972 (άρθρο 126) οι κάτοικοι αναγνωρίστηκαν ως κύριοι των εκτάσεων, βάζοντας τέλος στην αμφισβήτηση του Δημοσίου. Ωστόσο οι υπηρεσίες επέδωσαν αγωγές σε βάρος της περιουσίας πολιτών, προκαλώντας εύλογα την οργή των κατοίκων.
Πού «χτυπάει» το Δημόσιο
Η ανάγκη για μια συνολική και σαφή νομοθετική ρύθμιση γίνεται πλέον επιτακτική, καθώς η αιφνιδιαστική κλιμάκωση των διεκδικήσεων όπου περνά το Κτηματολόγιο προκαλεί έντονη ανασφάλεια και βαρύ κόστος σε πολίτες που κατέχουν και εκμεταλλεύονται αδιατάρακτα τις περιουσίες τους επί δεκαετίες.
Η αναστολή των αγωγών για έξι μήνες αποτελεί προσωρινή λύση, μέχρι την οριστική διευθέτηση που θα αποτρέπει την αδικαιολόγητη αμφισβήτηση ιδιωτικών περιουσιών, λαμβάνοντας υπόψη τη νομολογία του Αρείου Πάγου.
Σήμερα το Δημόσιο εγείρει αγωγές κατά ιδιωτών ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν έχει νόμιμο τίτλο, ή με μη οριοθετημένες περιγραφές ακινήτων σε έγγραφα της Τουρκοκρατίας, με τον ισχυρισμό ότι το ελληνικό κράτος διαδέχτηκε το οθωμανικό στην κυριότητα των ακινήτων αυτών χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η ύπαρξη τίτλων των πραγματικών ιδιοκτητών-ιδιωτών.
Επιπλέον, το Δημόσιο στρέφεται και κατά ιδιοκτητών οι οποίοι έχουν αναγνωρισμένα δικαιώματα χρησικτησίας επί δεκαετίες, ή επικαλείται πως τα ακίνητα είναι δασικά ακόμη και αν έχουν αποχαρακτηριστεί. Ενώ «χτυπάει» και σε περιπτώσεις πράξεων απαλλοτρίωσης (προ του 1950 ενδεχομένως), οι οποίες όμως ουδέποτε υλοποιήθηκαν!
Ο συνολικός αριθμός των διεκδικήσεων θα αποκαλυφθεί πάντως μετά το τέλος της κτηματογράφησης, όταν κατατεθούν και αγωγές διόρθωσης επί των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή από το τέλος του 2025 έως τον Δεκέμβριο του 2026. Ηδη όμως, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, μόνο μέσα στο 2023 ασκήθηκαν 857 νέες κτηματολογικές αγωγές, 465 εφέσεις και 179 αναιρέσεις.
Επιπλέον, υπήρξαν 3.106 παραστάσεις στο Μονομελές Πρωτοδικείο, 207 παραστάσεις στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και 545 στο Εφετείο, οι οποίες αφορούσαν κτηματολογικές αγωγές προηγούμενων ετών, ενώ το Δημόσιο χάνει σχεδόν το 70% στις υποθέσεις όπου ασκεί έφεση!
Τρεις λύσεις «τώρα»
Από τον Νοέμβριο του 2024 το υπουργείο Οικονομικών έχει δώσει εντολή στις κτηματικές υπηρεσίες να μην προχωρούν σε αγωγές. Ωστόσο όποιος ιδιοκτήτης βρίσκεται ήδη στα δικαστήρια αλλά δεν θέλει να περιμένει μέχρι να δοθεί η «διά νόμου» οριστική λύση τον Σεπτέμβριο, μπορεί να ζητήσει μέσω του δικηγόρου του να εκδικαστεί κανονικά η υπόθεσή του. Επιπλέον:
■ Για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»: Η λύση δίνεται με αίτηση διόρθωσης «προδήλου σφάλματος». Ο ιδιώτης που για οποιονδήποτε λόγο δεν είχε δηλώσει το ακίνητο στην κτηματογράφηση, εάν έχει νόμιμο τίτλο (συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση) υποβάλει αίτηση ηλεκτρονικά στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και ο προϊστάμενος του Κτηματολογίου διορθώνει υποχρεωτικά το φύλλο του ακινήτου αναγράφοντάς τον ως ιδιοκτήτη.
■ Για ακίνητα που έχουν αποχαρακτηριστεί ως δασικά: Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση διόρθωσης μαζί με την απόφαση αποχαρακτηρισμού ώστε να περάσει επισήμως το ακίνητο στον νόμιμο ιδιοκτήτη.
Πηγή: protothema.gr