Εφημερεύοντα
Κίνηση
Καιρός
Νέα στεγαστική πολιτική με 36.000 ακίνητα στην αγορά – Τουλάχιστον το 30% των κατοικιών που θα χτιστούν θα προσφέρεται με φθηνό ενοίκιο και δικαίωμα εξαγοράς από οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα – Η λίστα με τα 378 οικόπεδα και κτίρια που θα δοθούν σε ιδιώτες για οικοδόμηση
Το σχετικό νομοσχέδιο, το οποίο επεξεργάστηκαν η Προεδρία της Κυβέρνησης, υπό τους κυρίους Κωστή Χατζηδάκη και Ακη Σκέρτσο, και το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, υπό την κυρία Δόμνα Μιχαηλίδου, αναμένεται να κατατεθεί τις επόμενες ημέρες στη Βουλή με στόχο να μετατρέψει αδρανή δημόσια ακίνητα σε σύγχρονες κατοικίες για χιλιάδες νοικοκυριά, μέσω της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, χωρίς άμεση επιβάρυνση για τον κρατικό προϋπολογισμό.
Το νομοσχέδιο, το οποίο αποκαλύπτει το «ΘΕΜΑ», εισάγει μια νέα μορφή συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Το Ελληνικό Δημόσιο θα διαθέτει ακίνητα -είτε προς ανέγερση νέων σύγχρονων οικοδομών είτε για ανακατασκευή υφιστάμενων- με τη ρητή προϋπόθεση ότι τουλάχιστον το 30% των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται ως κοινωνική κατοικία σε πολίτες με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Κάτι που αφενός θα προσελκύσει το απαραίτητο επενδυτικό ενδιαφέρον και αφετέρου θα δημιουργήσει μία νέα μορφή κοινωνικής κατοικίας που δεν θα «γκετοποιεί», αλλά θα εντάσσεται σε ένα οικιστικό σύνολο και θα αποτελεί μέρος σύγχρονων κτιρίων με περισσότερες χρήσεις.
Προσιτό μίσθωμα με δικαίωμα εξαγοράς
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι κοινωνικές κατοικίες θα διατίθενται με προσιτό μίσθωμα, ενώ δίνεται και η δυνατότητα εξαγοράς μετά από δέκα χρόνια συνεπούς μίσθωσης (μοντέλο rent to own), όπως προβλέπεται στο άρθρο 5Β:
«…Επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας από τους δικαιούχους… μετά την παρέλευση τουλάχιστον δεκαετίας από την αρχική σύμβαση μίσθωσης…», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
«Πέραν των κριτηρίων για την οικονομική ευαλωτότητα των νοικοκυριών, αυτό που σκεφτόμαστε είναι τρόπους μέσα από αυτό το πρόγραμμα να μοριοδοτήσουμε και να βοηθήσουμε κυρίως οικογένειες με παιδιά», λέει στο «ΘΕΜΑ» η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Δόμνα Μιχαηλίδου. «Με το “Σπίτι μου I” επικεντρωθήκαμε στα νεαρά ζευγάρια, με το “Σπίτι μου II” ανοίξαμε τη βεντάλια έως την ηλικία των 50 ετών, τώρα θέλουμε να βοηθήσουμε οικογένειες με παιδιά ώστε να έχουν τη σιγουριά και να νιώσουν πιο ασφαλείς εάν θέλουν να μεγαλώσουν την οικογένειά τους», προσθέτει.
Η κυρία Μιχαηλίδου διευκρινίζει ότι η επιλογή των δικαιούχων θα γίνεται κεντρικά μέσα από σχετική ψηφιακή πλατφόρμα που θα παρακολουθεί όλο το πρόγραμμα, τις αιτήσεις κ.ο.κ. και ότι ουδεμία εμπλοκή θα έχουν οι ανάδοχοι, ασχέτως εάν τελικά γίνουν και διαχειριστές των κτιρίων με βάση την επιλογή που δίνει το νομοσχέδιο.
Σε ό,τι αφορά τον προσδιορισμό του μισθώματος των κοινωνικών κατοικιών, αυτός θα ρυθμίζεται κατά περίπτωση ανάλογα με την αντικειμενική αξία του ακινήτου και άλλους παραγόντες. Ασφαλείς πληροφορίες του «ΘΕΜΑτος», πάντως, αναφέρουν ότι το σκεπτικό της κυβέρνησης είναι να μην ξεπερνά το 30% του μέσου μισθού.
Το «κλειδί»
Το «κλειδί» για να πετύχει το μέτρο είναι πρώτα απ’ όλα η σημαντική προσέλκυση επενδυτών. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι το μέτρο θέτει τα θεμέλια ώστε να δημιουργηθεί μια νέα επιχειρηματική δραστηριότητα, στο πρότυπο αρκετών άλλων ευρωπαϊκών χωρών, που θα συγκεντρώσει σημαντικό ενδιαφέρον.
«Η νέα διάταξη δίνει μεγαλύτερη ευχέρεια και ευελιξία στο πλαίσιο της κοινωνικής αντιπαροχής ώστε να γίνει πιο ελκυστικό για την προσέλκυση ιδιωτών επενδυτών κατασκευαστών», λέει στο «ΘΕΜΑ» ο υπουργός Επικρατείας Ακης Σκέρτσος.
Ο ίδιος μαζί με την κυρία Μιχαηλίδου ανέλαβαν την προεδρία της νέας συντονιστικής κυβερνητικής επιτροπής για την αντιμετώπιση του Στεγαστικού. Σε αυτή συμμετέχουν επίσης ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, η υπουργός Παιδείας Σοφία Ζαχαράκη, ο υπουργός Αμυνας Νίκος Δένδιας, ο υπουργός Υγείας Αδωνις Γεωργιάδης, ο υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρης Παπαστεργίου, ο υπουργός Υποδομών Χρίστος Δήμας και η υπουργός Εργασίας Νίκη Κεραμέως.
«Αυτό που λείπει σήμερα στην Ελλάδα είναι μια αγορά πιο μακροπρόθεσμων επενδυτών-developers που υπάρχουν σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες και οι οποίοι αντιμετωπίζουν ως ειδικό προϊόν την κοινωνική-προσιτή κατοικία, που έχει σαφώς μικρότερα περιθώρια κερδοφορίας, έχει όμως μια σίγουρη μακροπρόθεσμη απόδοση», συνεχίζει ο κ. Σκέρτσος.
«Είναι ένα δίκαιο deal το Δημόσιο να βάζει τη γη ή το ακίνητο, εάν υπάρχει δομημένο, και αυτοί τα χρήματα για την κατασκευή. Και έπειτα ανάλογα με την αποτίμηση που θα γίνεται ad hoc για κάθε ακίνητο θα διαμορφώνεται μια συμφωνία ως προς την κατανομή της κυριότητας μεταξύ του κράτους ή του δήμου, γιατί στο σχέδιο συμμετέχουν και οι δήμοι, και του ιδιώτη κατασκευαστή. Από εκεί και πέρα υπάρχει και ο δρόμος τού να αναλάβουν τη διαχείριση ολόκληρου του κτιρίου».
Εμβληματικά ακίνητα στην αρχή
Ηδη μάλιστα είναι έτοιμη η πρώτη λίστα με τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν πιο γρήγορα με βάση το νέο μέτρο. Σε αυτά ξεχωρίζει το πρώην βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩΠΕΙ, ιδιοκτησίας ΕΟΦ, στη λεωφόρο Πειραιώς 62 στον Πειραιά, εμβαδού 17.893 τ.μ., το οποίο περιλαμβάνει διατηρητέα κτίρια και έχει άμεση προοπτική ανάπλασης. Μάλιστα, στο νομοσχέδιο υπάρχει ρητή διάταξη που αναφέρει τη μεταβίβαση του ακινήτου στο Δημόσιο προκειμένου να τρέξει άμεσα η διαδικασία δημιουργίας «κοινωνικών κατοικιών».
Επίσης, στο πρώτο υπό αξιοποίηση γκρουπ ακινήτων φορέων του Δημοσίου είναι επίσης δύο οικόπεδα του ΕΦΚΑ στην Αργυρούπολη, επί της λ. Κύπρου, συνολικής έκτασης 2.375 τ.μ., το πρώην εργοστάσιο Ανατόλια στη Νέα Ιωνία με κτίρια 18.000 τ.μ., το οποίο είναι ιδιοκτησίας ΕΤΑΔ, και το ιστορικό ΥΦΑΝΕΤ στην Τούμπα Θεσσαλονίκης, εμβαδού 19.500 τ.μ., το οποίο σήμερα βρίσκεται σε καθεστώς κατάληψης.
Στην ίδια κατηγορία, της ταχύτερης αξιοποίησής τους, εντάσσονται επίσης μία σειρά από ακίνητα στα μεγάλα αστικά κέντρα, και όχι μόνο, καθώς και 378 οικόπεδα της Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών ανά την Ελλάδα, για τα οποία υπήρξε πρόσφατα αναλυτική καταγραφή ανά νομό με τη βοήθεια της KPMG.
Μεταξύ αυτών είναι εννέα ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων με άθροισμα εμβαδού ακινήτων 3.490 τ.μ., πέντε ακίνητα στον Δήμο Θεσσαλονίκης με άθροισμα εμβαδού ακινήτων 7.661 τ.μ., ενώ περισσότερα ακίνητα έχουν εντοπιστεί στις Κυκλάδες (81 με συνολικό εμβαδόν 231.838 τ.μ.), στη Λευκάδα (36 με 32.576 τ.μ.) και το Βόρειο Αιγαίο. Σε επίπεδο οικοπέδων τα περισσότερα έχουν καταγραφεί στη Σαντορίνη, 57 (47 στον Δήμο Θήρας και 10 στον Δήμο Οίας). Και ακολουθούν: Κιλκίς 32, Καβάλα 25, Ξάνθη 21, Σέρρες 12, Δήμος Θερμαϊκού 12, Δήμος Μεγαρέων 12, Ιωάννινα 11 κ.τ.λ.
Τα ακίνητα της ΕΤΑΔ
Το «κυρίως μενού», όμως, θα αποτελείται από τα 36.000 ακίνητα τα οποία σήμερα προσπαθεί να «ξεμπερδέψει» η θυγατρική του Υπερταμείου, ΕΤΑΔ. Ενα κομμάτι από αυτά θα κατευθυνθεί για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών μέσω της «κοινωνικής αντιπαροχής». Ηδη ο τεχνικός και νομικός έλεγχος των 36.000 ακινήτων είναι σε εξέλιξη με στόχο την αξιολόγηση και κατηγοριοποίηση έως το τέλος της χρονιάς 10.000-12.000 ακινήτων, την αποτίμηση τουλάχιστον 6.500 εξ αυτών και την άμεση εκτέλεση ενεργειών ωρίμασης σε ένα υποσύνολο μέχρι 1.000 ακινήτων. Πρόκειται για ένα έργο που υποστηρίζεται από εννέα εταιρικά σχήματα που επελέγησαν μετά από διεθνή διαγωνισμό και επιβλέπεται από Project Manager.
Το ψηφιακό εργαλείο GAIa, με Τεχνητή Νοημοσύνη, έχει ήδη ξεκινήσει να «σαρώνει» και να διασταυρώνει στοιχεία πολεοδομικά, νομικά και χωρικά. Το έργο αυτό, το οποίο εκτελείται από κοινού από το Υπερταμείο και την ΕΤΑΔ, αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες πρωτοβουλίες χαρτογράφησης και διαχείρισης ακινήτων στην Ελλάδα και έχει στόχο τον εξορθολογισμό του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ και την αποτελεσματική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας. Εκτιμάται δε ότι μπορεί να παρέχει σταδιακά μια δεξαμενή ώριμων και καθαρών ακινήτων που θα μπορούν να αξιοποιηθούν για κοινωνική αντιπαροχή.
Το PPF
Την ωρίμαση αλλά και τη διενέργεια των σχετικών διαγωνισμών που θα γίνουν για τα ακίνητα του Δημοσίου, τα οποία θα δοθούν προς αξιοποίηση μέσω της «κοινωνικής αντιπαροχής», θα αναλάβει η Μονάδα Στρατηγικών Συμβάσεων (PPF) του Υπερταμείου. Κι αυτό καθώς κρίθηκε πως είναι ένας φορέας που έχει αποκτήσει τεχνογνωσία, ταχύτητα και διαφάνεια με βάση τους Κοινοτικούς Κανόνες στην προκήρυξη διαγωνισμών και ωρίμασης ακινήτων.
Ασφαλείς πληροφορίες αναφέρουν ότι ο σχεδιασμός είναι να υπάρξει ομαδοποίηση ακινήτων σε κάθε διαγωνισμό ούτως ώστε αφενός να προχωρά πιο γρήγορα η διαδικασία και αφετέρου να συμμετέχουν σοβαροί επενδυτές-developers. Στόχος της κυβέρνησης είναι έως το τέλος του 2026 να έχουν μπει οι ανάδοχοι στα πρώτα τέτοια μεγάλα έργα και να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες.
Ο ιδιώτης επενδυτής
Στον διαγωνισμό για κάθε ακίνητο θα αναφέρεται ρητά το ελάχιστο όριο των κατοικιών που θα περάσουν στην κυριότητα του Δημοσίου ή του αρμόδιου φορέα ή ΟΤΑ, το οποίο θα ξεκινά από το 30%, αλλά με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, τις χρήσεις κ.ο.κ. μπορεί να αυξάνεται. Επίσης, το Δημόσιο δύναται να αναθέτει στον ανάδοχο και τη διαχείριση των ιδιοκτησιών του, που θα περιλαμβάνει την εκμίσθωση των κοινωνικών κατοικιών (για λογαριασμό του Δημοσίου), την είσπραξη και απόδοση των μισθωμάτων και των κοινόχρηστων δικαιούχων, καθώς και υπηρεσίες συντήρησης και επισκευών στο σύνολο των οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών του ακινήτου του Δημοσίου.
Το αντάλλαγμα για τον ιδιώτη ανάδοχο; Προφανώς η μεταβίβαση και παράδοση κατά πλήρη κυριότητα νομή και κατοχή του συμφωνημένου μέρους των ανεγερθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου και η δυνατότητα να πουλήσει στην αγορά τις κατοικίες που δεν αφορούν την κοινωνική στέγαση, και έτσι να αποσβέσει γρήγορα την επένδυση. Από εκεί και έπειτα, ωστόσο, στην περίπτωση ανάληψη της διαχείρισης των ιδιοκτησιών του Δημοσίου θα υπάρχει και η σχετική αμοιβή.
Ψηφιακή παρακολούθηση
Πάντως, για μεγαλύτερη διαφάνεια των διαδικασιών και αποτελεσματική αντιστοίχιση αναγκών για την κοινωνική στέγαση προβλέπεται η σύσταση κεντρικού φορέα διαχείρισης κοινωνικών κατοικιών και ηλεκτρονικού μητρώου έργων και δικαιούχων. Στο πλαίσιο αυτό, στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής θα συσταθεί ηλεκτρονικό μητρώο όπου θα καταγράφονται οι διαγωνισμοί, οι κατοικίες που παραχωρούνται, οι δικαιούχοι και πορεία των έργων.
Ταυτόχρονα, δημιουργείται παρατηρητήριο στεγαστικής πολιτικής για να παρακολουθείται η αγορά, η απορρόφηση πόρων και η γεωγραφική κατανομή.
Η προσιτή κατοικία εντός της πόλης
Σύμφωνα με την κυβέρνηση, η κοινωνική κατοικία στο νέο αυτό πλαίσιο δεν θα χτίζεται απομονωμένη από τον υπόλοιπο ιστό, ούτε σε υποβαθμισμένες περιοχές. Αντιθέτως, θα είναι μέρος πολυλειτουργικών κτιρίων, θα υπόκειται σε κανόνες συντήρησης, αναβάθμισης και διαχείρισης, θα διατηρεί ενεργειακή και αισθητική ποιότητα.
«Αυτό που μας ενδιαφέρει είναι να έχουμε μεικτές χρήσεις όπου θα υπάρχει συμβίωση, συνύπαρξη ιδιοκτητών, ενοικιαστών κ.ο.κ., αλλά και πολιτών που κρίνονται ως δικαιούχοι μιας τέτοιας πολιτικής. Και αυτό προϋποθέτει ότι φτιάχνεις σύγχρονα κτίρια, σύγχρονες κατασκευές με καλή συντήρηση, με μακροπρόθεσμα συμβόλαια διαχείρισης και συντήρησης και γι’ αυτό λέω ότι προϋποθέτει και ένα άλλο mindset από την πλευρά της αγοράς, που θα μπει σε αυτή τη διαδικασία με μακροπρόθεσμο πλάνο επενδύσεων», σχολιάζει ο κ. Σκέρτσος.
Εφαρμογή και στα πανεπιστήμια
Ο ίδιος εκτιμά ότι αυτό το μοντέλο μπορεί να λειτουργήσει και στην περίπτωση των πανεπιστημίων, όπου επίσης η στέγαση των φοιτητών αποτελεί μείζον ζήτημα, καλώντας τις διοικήσεις των πανεπιστημίων να υποδείξουν χώρους από την ακίνητη περιουσία τους.
«Τώρα με την ένταση του ανταγωνισμού που θα προκύψει και από τα μη κρατικά πανεπιστήμια θα έχουν έναν λόγο παραπάνω και τα δημόσια πανεπιστήμια να γίνουν πιο ελκυστικά και να προσφέρουν περισσότερες ευκαιρίες και επιλογές στους φοιτητές, οι οποίοι θα καλούνται να επιλέξουν μεταξύ της ευκολίας τού να πάνε σε ένα μη κρατικό στην πόλη τους ή σε ένα δημόσιο που σίγουρα θα είναι δωρεάν, αλλά πρέπει να έχει και κάποια ακόμα πράγματα για το στεγαστικό πρόβλημα και για τους φοιτητές. Αρα και οι πρυτανικές αρχές πρέπει να κινητοποιηθούν και να αξιοποιήσουν τη δική τους αδρανή περιουσία», σημειώνει.
Το πρόβλημα και τα μέτρα έως σήμερα
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι μια αφηρημένη έννοια. Είναι μια καθημερινή πραγματικότητα που πιέζει τα νοικοκυριά, επηρεάζει την ποιότητα ζωής και περιορίζει τις προοπτικές των νέων ανθρώπων. Πρόκειται για ένα πολυεπίπεδο πρόβλημα που δεν αφορά μόνο τους πιο ευάλωτους, αλλά όλο και περισσότερο τα χαμηλά και μεσαία εισοδηματικά στρώματα, τους εργαζόμενους, τα νέα ζευγάρια και όσους αναζητούν αξιοπρεπή στέγη στις πόλεις.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών στην Ε.Ε. που δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Το 95% των νέων κάτω των 30 ετών συνεχίζει να ζει με τους γονείς του, όχι από επιλογή, αλλά επειδή δεν μπορεί να σταθεί στεγαστικά μόνο του. Τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις έχουν αυξηθεί έως και 40% την τελευταία πενταετία, ενώ η αγοραστική δυνατότητα έχει μείνει στάσιμη.
Οι αιτίες είναι πολλές και συνδέονται μεταξύ τους. Η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb αφαίρεσε μεγάλο αριθμό κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά, ιδίως στα τουριστικά σημεία και τα ιστορικά κέντρα. Η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε δραματικά μετά την οικονομική κρίση και τα μνημόνια. Η κρατική πολιτική κοινωνικής κατοικίας είτε δεν υπήρξε είτε παρέμεινε σε αδράνεια, ενώ η τεράστια δημόσια ακίνητη περιουσία έμεινε για χρόνια ανενεργή, αχαρτογράφητη ή υπό αμφισβητούμενο νομικό καθεστώς.
Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, τα τελευταία χρόνια επιχειρήθηκαν ορισμένες σημαντικές παρεμβάσεις, κυρίως φορολογικές και επιδοματικές. Ηδη εφαρμόζεται σημαντική μείωση του ΕΝΦΙΑ, αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή, κατάργηση του φόρου υπεραξίας και επιπλέον φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά.
Παράλληλα, υλοποιήθηκαν προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που προσφέρει επιδοτήσεις για την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση ακινήτων, και το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που παρέχει φθηνά στεγαστικά δάνεια σε νέους 25-39 ετών με άτοκο ή χαμηλότοκο επιτόκιο.
Δημιουργήθηκε ψηφιακή πλατφόρμα ενημέρωσης για όλα τα στεγαστικά προγράμματα και ιδρύθηκε το παρατηρητήριο στεγαστικής πολιτικής προκειμένου να παρακολουθούνται οι τάσεις της αγοράς και η απορρόφηση των πόρων. Επίσης προωθείται η βελτίωση του ρυθμιστικού πλαισίου με την εκπόνηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπως επίσης και παρέμβαση για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τη δόμηση στους οικισμούς.
Ωστόσο, όλες αυτές οι πρωτοβουλίες παραμένουν αποσπασματικές και δεν συγκροτούν ένα ενιαίο, θεσμικά εδραιωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας. Η Ελλάδα παραμένει η μοναδική χώρα της Δυτικής Ευρώπης χωρίς μηχανισμό παραγωγής κοινωνικής στέγης με σταθερό χαρακτήρα. Κάτι στο οποίο έρχεται τώρα να «απαντήσει» το νομοσχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή, αλλά και ο ρόλος που αποκτά η νέα συντονιστική κυβερνητική επιτροπή.