Εφημερεύοντα
Κίνηση
Καιρός
Aκίνητα αξίας 23 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια μέσα στο 2024, όμως μόνο το ποσό του 1,5 δισ. προήλθε από στεγαστικά δάνεια
Ακίνητα συνολικής δηλωμένης αξίας 23 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια μέσα στο 2024, όμως μόλις 1,5 δισ. ευρώ από αυτά προήλθε από στεγαστικά δάνεια. Το υπόλοιπο ποσό, πάνω από 21 δισ. ευρώ, καταβλήθηκε απευθείας από αγοραστές σε πωλητές με απλή μεταφορά χρήματος.
Η έκταση του φαινομένου και ο όγκος των μεταβιβάσων έχουν τραβήξει την προσοχή της ΑΑΔΕ, η οποία έχει θέσει στο μικροσκόπιο τα συμβόλαια που υπογράφηκαν τη χρονιά που πέρασε.
Και δεν πρόκειται απλώς για μια τυπική διαδικασία ελέγχου ακρίβειας τιμών και προέλευσης των χρημάτων («πόθεν έσχες»), αλλά για μια συντονισμένη επιχείρηση διασταύρωσης, στην οποία συμμετέχουν ψηφιακά εργαλεία Τεχνητής Νοημοσύνης, ειδικά λογισμικά και μια ολόκληρη ομάδα μελετητών που ψάχνει τις αποκλίσεις, τις υπερβάσεις και τις υποτιμήσεις.
Από τις περίπου 225.000 μεταβιβάσεις που δηλώθηκαν το 2024, περισσότερες από 45.000 έχουν ήδη χαρακτηριστεί ως υποθέσεις «υψηλού κινδύνου».
ο μέσο δηλωθέν τίμημα ανά σύμβαση ήταν περίπου 102.000 ευρώ, με αισθητές αποκλίσεις μεταξύ περιοχών: στην Ανατολική Αττική, για παράδειγμα, οι μέσες τιμές κυμαίνονται κοντά στα 130.000 ευρώ, ενώ στο κέντρο της Αθήνας -κυρίως σε περιοχές όπως η Κυψέλη και το Παγκράτι- τα ποσά που δηλώνονται κυμαίνονται στα 95.000 ευρώ, παρότι η εμπορική αξία των ίδιων ακινήτων φτάνει ή ξεπερνά τα 170.000 ευρώ.
Σε τουριστικές περιοχές, όπως η Πάρος και η Μύκονος, εντοπίζονται δεκάδες συμβόλαια με εμφανείς αποκλίσεις από τις μέσες εμπορικές τιμές, με τις δηλωθείσες αξίες να κινούνται σε επίπεδα έως και 60% χαμηλότερα από τις πραγματικές.
Η ΑΑΔΕ αναλύει κάθε περίπτωση με βάση το ύψος της δηλωθείσας αξίας, τη σχέση με τις μέσες εμπορικές τιμές στην περιοχή, την ύπαρξη ή όχι τραπεζικού αποτυπώματος, το ιστορικό των εμπλεκόμενων φορολογούμενων και τα δηλωθέντα εισοδήματά τους.
Το λογισμικό Tεχνητής Nοημοσύνης εντοπίζει αποκλίσεις μεγαλύτερες του 30% σε σύγκριση με την εμπορική πραγματικότητα, περιοχές με αυξημένη συχνότητα μεταβιβάσεων και, τέλος, στοιχεία που επαναλαμβάνονται, όπως συγκεκριμένα συμβολαιογραφικά γραφεία ή μεσίτες που συμμετέχουν συστηματικά σε χαμηλά δηλωμένες πωλήσεις.
Ο παράγοντας που ενισχύει τη στρέβλωση είναι η ακινησία των αντικειμενικών αξιών. Από το 2021, οι τιμές ζώνης που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των φόρων στις μεταβιβάσεις ακινήτων παραμένουν αμετάβλητες, παρότι η πραγματική αγορά έχει πάρει την ανηφόρα.
Σε πολλές περιοχές της Αθήνας και της περιφέρειας, μάλιστα, η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική τιμή υπερβαίνει το 40% ή και το 50%. Αυτό επιτρέπει στους συναλλασσόμενους να εμφανίζουν στο συμβόλαιο μόνο ένα μέρος της πραγματικής τιμής, ενώ το υπόλοιπο μεταφέρεται μετρητά, εκτός επίσημου πλαισίου.
Οι έλεγχοι, που μέχρι πρότινος ήταν αποσπασματικοί και εστιασμένοι σε μεμονωμένες περιπτώσεις, αποκτούν πλέον δομή και τεχνολογική υποστήριξη. Το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο τίθεται σταδιακά σε λειτουργία μέσα στο 2025, φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως πλήρης ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο στη χώρα. Θα περιλαμβάνει το ιστορικό ιδιοκτησίας, την τιμή αγοράς, τον τρόπο πληρωμής, τη χρήση, τις δηλώσεις εισοδήματος από ενοίκια, ακόμη και δορυφορικά δεδομένα.
Παράλληλα η ΑΑΔΕ ξεκινά εκτεταμένο φορολογικό έλεγχο σε χιλιάδες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών, με σκοπό την αποκάλυψη φορολογικών παραβάσεων και την ανάκτηση διαφυγόντων εσόδων. Ο έλεγχος επικεντρώνεται κυρίως στη σωστή εφαρμογή του αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ για γονικές παροχές και στη συμμόρφωση με τους περιορισμούς που αφορούν συναλλαγές με μετρητά, αλλά και στην εκπλήρωση φορολογικών υποχρεώσεων όπως ο ΕΝΦΙΑ.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στις ανοιχτές υποθέσεις που αφορούν ακίνητα εκτός του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, όταν η εκτίμηση της Εφορίας υπερβαίνει κατά τουλάχιστον 30% τη δηλωθείσα αξία ή όταν η προεκτίμηση υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ, οι φορολογούμενοι καλούνται να δικαιολογήσουν τη διαφορά ή να αποδείξουν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Ελέγχεται το εμβαδόν των ακινήτων, η πραγματική τους χρήση, καθώς και η αναγραφόμενη τιμή στην πράξη μεταβίβασης.
Στο στόχαστρο μπαίνουν και οι υποθέσεις όπου χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας, είτε μέσω αγοράς είτε μέσω γονικής παροχής προκειμένου να διαπιστωθεί αν πληρούνται τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που θέτει η νομοθεσία.
Eνα ξεχωριστό πεδίο ελέγχου αφορά τις λεγόμενες «τριγωνικές» μεταβιβάσεις χρημάτων και ακινήτων, που επιχειρούν να παρακάμψουν το φορολογικό καθεστώς. Για παράδειγμα, εξετάζονται περιπτώσεις όπου ένα παιδί δώρισε χρήματα στον γονέα του, ο οποίος με τη σειρά του τα μετέφερε σε άλλο παιδί μέσω γονικής παροχής, ώστε να επωφεληθεί του αφορολόγητου ορίου που ισχύει μόνο για τη γονική σχέση.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, όπου δεν υφίσταται άμεση συγγένεια ανάμεσα στους τελικούς αποδέκτες, δεν εφαρμόζεται το αφορολόγητο και επιβάλλεται φόρος 20% από το πρώτο ευρώ.
Ακόμη, στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ βρίσκονται μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν με μετρητά, παραβιάζοντας την πλέον καθολική απαγόρευση χρήσης μετρητών στις μεταβιβαστικές πράξεις. Οι ελεγκτές εξετάζουν τις τραπεζικές κινήσεις, δηλώσεις «πόθεν έσχες», καθώς και τη συμβατότητα των δηλωθέντων ποσών με τα εισοδήματα των εμπλεκομένων.
Σε κάθε περίπτωση, η έντονη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων και οι μεταβιβάσεις θα παραμένουν διαρκώς στο ραντάρ της Εφορίας. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έχει πλέον τη δυνατότητα να παρακολουθεί τα πάντα, από παντού – αξιοποιώντας ακόμα και τα «ρομποτάκια» της Τεχνητής Νοημοσύνης που σαρώνουν διασταυρώσεις στοιχείων σε πραγματικό χρόνο.
Το ηλεκτρονικό δίχτυ που απλώνεται μέσω των μητρώων και των ψηφιακών πλατφορμών ακινήτων θα επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να εντοπίζει με ακρίβεια κάθε ύποπτη ροή κεφαλαίων ή ανακριβή δήλωση.
Πηγή: newmoney.gr