Διατηρείται η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας, με το έλλειμμα ακινήτων να εμφανίζεται ως ο κύριος “ένοχος” για τις υψηλές τιμές. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Από την πλευρά της ζήτησης, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό.
Όπως αναφέρει η ΤτΕ, “η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008-2017). Ωστόσο το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ δεν έχει αποτυπωθεί ακόμη η επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων στη ζήτηση. Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες, όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών”.
Παράλληλα, από την πλευρά της προσφοράς, επισημαίνεται ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του. Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός της αγοράς, καθώς η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους.
Η ΤτΕ σημειώνει ότι “σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το 2024: 207.572), αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς αναμένεται να συμβάλουν θετικά στο στεγαστικό ζήτημα. Επιπλέον, η πολυϊδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά. Την ίδια στιγμή, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (δ’ τρίμηνο του 2025: 2,2%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (δ’ τρίμηνο του 2025: 5%).
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024 (μείωση κατά 2,4% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου). Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Ωστόσο η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στην κατεύθυνση που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Κατά τους αναλυτές, “οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων”. Όπως αναφέρεται, η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος και στην Ελλάδα, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της Ε.Ε., και στην επιδείνωση του Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ), οι τιμές του οποίου καταδεικνύουν οριακή ή χαμηλή προσιτότητα κατοικίας για το έτος 2024.
Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα, με έμφαση στην παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί.
Μη βιώσιμο το κόστος ενοικίασης για το μέσο νοικοκυριό
Εμφανής είναι η επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης, ειδικά στην Αττική, λόγω της κατακόρυφης ανόδου των ενοικίων, κάτι που είναι ιδιαίτερα εμφανές σε περιπτώσεις ποιοτικότερων και πιο σύγχρονων κατασκευών ή κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές των Βορείων και των Νοτίων Προαστίων (ανεξάρτητα από την ποιότητα του ακινήτου). Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΚΕΦΙΜ (Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών) που ανέλυσε τα διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat για το 2024, προκύπτει ότι στο Λεκανοπέδιο η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα ανέρχεται στο 70,2% για ένα τυπικό δυάρι διαμέρισμα επιφάνειας έως 60 τ.μ. (σαλόνι, κουζίνα και ένα υπνοδωμάτιο) και στο 93,6% για ένα τριάρι διαμέρισμα (σαλόνι, κουζίνα και δύο υπνοδωμάτια), έναντι 31%-34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της Ε.Ε.
Ωστόσο, καθώς το 2024 ο μέσος μισθός πλήρους απασχόλησης (12μηνο) διαμορφωνόταν σε 1.500 ευρώ, προκύπτει ότι απαιτείται σχεδόν το σύνολό του για την κάλυψη του κόστους ενοικίασης, καθώς αυτό υπολογίζεται σε 1.400 ευρώ στην Αττική (λαμβάνοντας υπόψη και τα κόστη κοινοχρήστων).
Πηγή: capital.gr
