Σε μια από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις στον χωρικό σχεδιασμό των τελευταίων δεκαετιών που παρουσιάζεται ως η «πυξίδα» για τη στρατηγική τουριστικής ανάπτυξης της χώρας, προχωρά η κυβέρνηση με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, επιχειρώντας να βάλει κανόνες στην ανάπτυξη των τουριστικών επενδύσεων και να αντιμετωπίσει τις πιέσεις που προκαλεί η εκρηκτική αύξηση του τουρισμού σε νησιά και δημοφιλείς προορισμούς.
Στο πλαίσιο αυτό εισάγονται για πρώτη φορά σαφή όρια δόμησης, αυστηρότεροι κανόνες για κορεσμένες περιοχές, ειδικές προβλέψεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως είναι οι περιορισμοί στη διάρκεια μίσθωσης ανά έτος, και η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών, τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών, τις ΑΠΕ και την προστασία των φυσικών πόρων.
Αλλάζει το μοντέλο ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού
Παράλληλα, επιχειρεί να αλλάξει το μοντέλο ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού, δίνοντας έμφαση στις ήπιες μορφές φιλοξενίας, όπως η πολυτελής κατασκήνωση (glamping), η εγκατάσταση ξενοδοχείων εντός των χιονοδρομικών κέντρων στην ορεινή Ελλάδα και στις «πράσινες» τουριστικές υποδομές, με στόχο μια πιο βιώσιμη και οργανωμένη ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια.
Το νέο πλαίσιο και εντάσσεται στη συνολική μεταρρύθμιση του χωρικού σχεδιασμού που περιλαμβάνει ταυτόχρονα νέα ειδικά χωροταξικά για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας που θα παρουσιαστεί εντός της εβδομάδας και τη Βιομηχανία, καθώς και θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις ειδικές περιβαλλοντικές μελέτες για προστατευόμενες περιοχές.
Οι κορεσμένοι προορισμοί στο μικροσκόπιο
Οι αυστηρότεροι περιορισμοί επιβάλλονται σε κορεσμένες τουριστικά περιοχές που εκτείνονται σε 18 δημοτικές ενότητες από τις 1035 δημοτικές ενότητες όλης της χώρας— από την Κέρκυρα και την Πιερία έως τις Σποράδες, τμήματα της Ζακύνθου, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τη Ρόδο και τμήματα της Κρήτης — όπου η πίεση στις υποδομές, στους φυσικούς πόρους και κυρίως στα υδάτινα αποθέματα θεωρείται πλέον οριακή. Στην κατηγορία αυτή η αρτιότητα ανεβαίνει στα 16 στρέμματα.
Στις περιοχές αυτές το νέο χωροταξικό επιχειρεί να λειτουργήσει ως μηχανισμός ανάσχεσης της ανεξέλεγκτης τουριστικής επέκτασης, αυξάνοντας τις απαιτήσεις αρτιότητας και περιορίζοντας τη δυνατότητα ανάπτυξης μεγάλων νέων μονάδων. Η λογική του σχεδιασμού είναι ότι οι ώριμοι τουριστικοί προορισμοί έχουν φτάσει πλέον στα όρια της φέρουσας ικανότητάς τους και απαιτείται ανακατανομή της τουριστικής ανάπτυξης προς λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές της χώρας.
Η ώρα των κανόνων
Κεντρικός στόχος της μεταρρύθμισης είναι να σταματήσει η αποσπασματική ανάπτυξη και να θεσπιστούν ενιαίοι κανόνες για το πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις θα μπορεί να αναπτύσσεται κάθε τουριστική δραστηριότητα. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας συνδέει άμεσα το νέο μοντέλο με τη βιωσιμότητα, την ανθεκτικότητα απέναντι στην κλιματική κρίση, την προστασία των φυσικών πόρων αλλά και τη διατήρηση της «ελληνικής αυθεντικότητας».
Στο επίκεντρο του νέου σχεδιασμού βρίσκεται η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου σε πέντε διαφορετικές ζώνες τουριστικής ανάπτυξης:
Α)Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης,
Β) Αναπτυγμένες περιοχές,
Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,
Δ) περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και
Ε) περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης. Η κατάταξη αυτή συνδέεται για πρώτη φορά με συγκεκριμένους όρους δόμησης, όρια αρτιότητας και περιορισμούς στις τουριστικές εγκαταστάσεις.
Οι νέες αρτιότητες στα υπόλοιπα νησιά
Στη Β’ κατηγορία των αναπτυγμένων νησιωτικών περιοχών, όπου η αρτιότητα διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, εντάσσονται προορισμοί όπως η Σύρος, η Φολέγανδρος, η Πάτμος, η Σίφνος, η Νάξος, τα Κουφονήσια, η Πάρος, η Αντίπαρος, περιοχές της Κω κ.α. Πρόκειται για νησιά που συνεχίζουν να προσελκύουν ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, ωστόσο εμφανίζουν ήδη έντονα σημάδια επιβάρυνσης σε επίπεδο υποδομών, ύδρευσης και διαχείρισης αποβλήτων.
Αντίστοιχα, στις κατηγορίες Γ, Δ και Ε, όπου η αρτιότητα ανεβαίνει στα 8 στρέμματα, εντάσσονται νησιά όπως η Μήλος, η Άνω Σύρος, η Άνδρος, η Κάλυμνος, η Αστυπάλαια, οι Λειψοί, η Κάρπαθος, η Ανάφη, το Αγαθονήσι, η Κίμωλος κ.α. Σύμφωνα με τη φιλοσοφία του σχεδίου, οι περιοχές αυτές διαθέτουν ακόμη περιθώρια τουριστικής ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση όμως ότι αυτή θα γίνει με πιο οργανωμένο και ελεγχόμενο τρόπο, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα υπερτουρισμού αντίστοιχα με εκείνα που ήδη καταγράφονται σε ιδιαίτερα δημοφιλείς κυκλαδίτικους προορισμούς.
«Κόφτης» και στις κλίνες
Παράλληλα με τα νέα όρια αρτιότητας, το ειδικό χωροταξικό εισάγει και περιορισμούς στον αριθμό των κλινών στις νέες τουριστικές αναπτύξεις στα νησιά. Στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης (Α) το ανώτατο όριο διαμορφώνεται στις 100 κλίνες, ενώ στις αναπτυγμένες περιοχές (Β) φτάνει έως τις 350 κλίνες. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αποτραπεί η δημιουργία υπερμεγεθών τουριστικών μονάδων σε νησιωτικούς προορισμούς που ήδη βρίσκονται υπό έντονη περιβαλλοντική και πολεοδομική πίεση.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στον νησιωτικό χώρο συνολικά, καθώς το νέο πλαίσιο προβλέπει ειδική κατηγοριοποίηση των νησιών ανάλογα με το μέγεθος και τη φέρουσα ικανότητά τους, ενώ θεσπίζονται ειδικές ρυθμίσεις για μικρά και ιδιαίτερα ευάλωτα νησιά. Στις υπόλοιπες κατηγορίες (Γ-Ε) δεν υπάρχουν περιορισμοί.
«Παράθυρο» για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Για πρώτη φορά, η βραχυχρόνια μίσθωση εντάσσεται ρητά στον χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας μέσω του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
Το σχέδιο της ΚΥΑ που δίνεται σε ένα νέο γύρο άτυπης διαβούλευσης με τους φορείς της αγοράς έως τις 25 Μαίου, προβλέπει ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα μπορεί στο εξής να υπόκειται σε «χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς», ανάλογα με την τουριστική πίεση που δέχεται κάθε περιοχή, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της και τη φέρουσα ικανότητά της.
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο δημιουργεί τη θεσμική βάση για μελλοντικές παρεμβάσεις σε κορεσμένους προορισμούς, ανοίγοντας τον δρόμο ακόμη και για περιορισμούς στην ανάπτυξη νέων καταχωρίσεων τύπου Airbnb σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση.
Το κείμενο του ΕΧΠ-Τ αναφέρει ότι στόχος των παρεμβάσεων είναι η «ορθολογική διαχείριση της τουριστικής ζήτησης», η προστασία των φυσικών πόρων και της «φυσιογνωμίας» των προορισμών, καθώς και η αποφυγή φαινομένων πίεσης που συνδέονται με τον υπερτουρισμό και τη στεγαστική κρίση.
Μεταξύ των μέτρων που προβλέπεται ότι μπορούν να θεσπιστούν με ειδικότερες ρυθμίσεις περιλαμβάνονται:
– ο καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
– περιορισμοί στη διάρκεια μίσθωσης ανά έτος,
– η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,
– καθώς και περιορισμοί στη νέα προσφορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή σε νεόδμητες κατοικίες.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι το πλαίσιο προβλέπει πως οι σχετικές πολιτικές θα βασίζονται σε στοιχεία από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και το πληροφοριακό σύστημα ΟΠΣ-ΑΔΕ, σηματοδοτώντας πιο συστηματική παρακολούθηση της αγοράς.
Παρότι το νέο χωροταξικό δεν επιβάλλει άμεσα περιορισμούς, αποτελεί σαφή αλλαγή φιλοσοφίας, καθώς αντιμετωπίζει πλέον τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο ως οικονομική δραστηριότητα αλλά και ως ζήτημα χωρικής οργάνωσης και βιωσιμότητας των προορισμών.
«Μπούσουλας» η φέρουσα ικανότητα
Κεντρική θέση στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό καταλαμβάνει η έννοια της «φέρουσας ικανότητας», με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να προβλέπει για πρώτη φορά υποχρεωτικές ειδικές εκθέσεις τεκμηρίωσης πριν από την ανάπτυξη ή επέκταση σημαντικών τουριστικών μονάδων.
Το σχέδιο προβλέπει ότι κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, αλλά και για μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις, θα απαιτείται «Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας» (ΕκΕΦΙ), μέσω της οποίας θα αξιολογείται αν μια περιοχή μπορεί να αντέξει επιπλέον τουριστική επιβάρυνση χωρίς να υποβαθμιστούν οι φυσικοί πόροι, οι υποδομές και η ποιότητα ζωής.
Η πρόβλεψη αφορά κυρίως περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση, όπως οι ζώνες που χαρακτηρίζονται ως «Ελεγχόμενης Ανάπτυξης» και «Αναπτυγμένες», αλλά και τα νησιά της Ομάδας Ι.
Παράλληλα, εισάγονται συγκεκριμένα όρια πάνω από τα οποία μια τουριστική μονάδα θα χρειάζεται υποχρεωτικά τεκμηρίωση φέρουσας ικανότητας:
για καταλύματα άνω των 50 κλινών σε δημοτικές ενότητες με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις περιοχές κατηγοριών Α, Β και Γ,
και για καταλύματα άνω των 150 κλινών στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.
Το πλαίσιο προβλέπει επίσης ότι ακόμη και σε περιοχές όπου υπάρχει ήδη εγκεκριμένος πολεοδομικός σχεδιασμός, κάθε νέα μεγάλη τουριστική μονάδα θα πρέπει να αποδεικνύει είτε ότι δεν υπερβαίνει τα κρίσιμα όρια επιβάρυνσης είτε ότι η πρόσθετη πίεση δεν αλλοιώνει ουσιωδώς τα δεδομένα της περιοχής.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική για δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και μικρά νησιά, όπου τα τελευταία χρόνια καταγράφονται πιέσεις σε ύδρευση, ενέργεια, απορρίμματα, οδικά δίκτυα και διαθέσιμη κατοικία.
Με τη νέα ρύθμιση, η κυβέρνηση επιχειρεί να συνδέσει άμεσα τη μελλοντική τουριστική ανάπτυξη με τα πραγματικά όρια αντοχής κάθε προορισμού, ενσωματώνοντας για πρώτη φορά τη φέρουσα ικανότητα ως βασικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού του τουρισμού.
Αυστηρότερο καθεστώς για τις ακτές
Παράλληλα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εισάγει αυστηρότερες προβλέψεις για την προστασία της παράκτιας ζώνης. Το σχέδιο, προβλέπει πλήρη απαγόρευση κατασκευών και διαμορφώσεων σε ζώνη 25 μέτρων από την ακτογραμμή, με εξαίρεση έργα πρόσβασης για ΑμεΑ, ασθενοφόρα και παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη σχετική νομοθεσία.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται επίσης στη διαχείριση των υδάτινων πόρων, καθώς προβλέπεται σύσταση για χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες τουριστικών εγκαταστάσεων και εγκατάσταση υδατοδεξαμενών συλλογής ομβρίων σε νέες τουριστικές υποδομές. Οι ρυθμίσεις αυτές αποτυπώνουν την αυξανόμενη ανησυχία για την επάρκεια νερού σε νησιωτικούς προορισμούς που δέχονται πλέον πολλαπλάσιο πληθυσμό κατά τους θερινούς μήνες.
Στροφή στην ορεινή Ελλάδα και στις εναλλακτικές μορφές τουρισμού
Το νέο χωροταξικό επιχειρεί επίσης να αλλάξει το γεωγραφικό και χρονικό μοντέλο του ελληνικού τουρισμού, δίνοντας έμφαση στη διάχυση της ανάπτυξης προς την ορεινή Ελλάδα και τους εναλλακτικούς προορισμούς.
Στο πλαίσιο αυτό προβλέπεται η ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, η λειτουργία χιονοδρομικών κέντρων όλο τον χρόνο, η ανάπτυξη glamping και ορειβατικών καταφυγίων, καθώς και η σύνδεση του τουρισμού με τη γαστρονομία, τον πολιτισμό και την τοπική παραγωγή.
Η κυβέρνηση παρουσιάζει τη στρατηγική αυτή ως την πρώτη ολοκληρωμένη πολιτική για την ανάπτυξη της ορεινής Ελλάδας και για τη σταδιακή αποσυμφόρηση των παραδοσιακών τουριστικών «υπερπροορισμών».
Πράσινη αξιολόγηση για τα ξενοδοχεία
Παράλληλα, θεσμοθετείται νέο σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης των τουριστικών καταλυμάτων, το οποίο θα βασίζεται σε δείκτες όπως η κατανάλωση νερού, η ενεργειακή απόδοση και η διαχείριση αποβλήτων.
Το σύστημα θα είναι υποχρεωτικό για τα κύρια τουριστικά καταλύματα και θα συνδέεται με κίνητρα αναβάθμισης και επέκτασης. Η εφαρμογή του προβλέπεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2025.
Υποδομές και ανταποδοτικότητα
Το νέο πλαίσιο συνδέει άμεσα την τουριστική ανάπτυξη με έργα υποδομών και ανθεκτικότητας, προβλέποντας παρεμβάσεις σε οδικά δίκτυα, περιβαλλοντικές και ψηφιακές υποδομές, αλλά και ανταποδοτικά οφέλη προς τους προορισμούς μέσω του τέλους ανθεκτικότητας για έργα προστασίας, πρόληψης και αναβάθμισης των τοπικών υποδομών.
Στόχος, σύμφωνα με το υπουργείο, είναι οι τοπικές κοινωνίες να αποκτούν ουσιαστικό όφελος από την τουριστική δραστηριότητα και να μην λειτουργούν αποκλειστικά ως αποδέκτες των πιέσεων που προκαλεί η τουριστική έκρηξη.
Οι περιορισμοί στις ΑΠΕ
Ρυθμίσεις που συνδέουν άμεσα την ανάπτυξη Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας με την τουριστική φυσιογνωμία των περιοχών περιλαμβάνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Σύμφωνα με το σχέδιο, στις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως «Ελεγχόμενης Ανάπτυξης» και «Αναπτυγμένες» —δηλαδή σε προορισμούς με υψηλή τουριστική πίεση— καθώς και σε ορισμένα νησιά, επιτρέπεται η ανάπτυξη έργων ΑΠΕ κυρίως για σκοπούς αυτοκατανάλωσης και πάντα με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του Ειδικού Χωροταξικού για τις ΑΠΕ.
Η διατύπωση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς δείχνει πρόθεση περιορισμού μεγάλων ενεργειακών εγκαταστάσεων σε κορεσμένους τουριστικούς προορισμούς, δίνοντας προτεραιότητα σε έργα που καλύπτουν τοπικές ενεργειακές ανάγκες ξενοδοχειακών μονάδων ή άλλων υποδομών.
Το σχέδιο επιχειρεί ουσιαστικά να ισορροπήσει ανάμεσα:
στην ανάγκη ενεργειακής μετάβασης,
και στην προστασία του τουριστικού τοπίου και της ελκυστικότητας των προορισμών.
Η πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία για νησιωτικές περιοχές και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου τα τελευταία χρόνια έχουν καταγραφεί έντονες αντιδράσεις για τη χωροθέτηση μεγάλων αιολικών και φωτοβολταϊκών έργων.
Παράλληλα, το νέο χωροταξικό δίνει έμφαση στη βιωσιμότητα των τουριστικών υποδομών και στην «πράσινη μετάβαση» του κλάδου, ενθαρρύνοντας ενεργειακές λύσεις χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος και δράσεις εξοικονόμησης
ενέργειας.
Πολυτελείς κατασκηνώσεις
Ιδιαίτερη αναφορά κάνει το χωροταξικό του τουρισμού στις οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις πολυτελούς διαβίωσης (glamping), τις οποίες εντάσσει στις μορφές τουριστικών καταλυμάτων με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Στις κατευθύνσεις για τις περιοχές «Ελεγχόμενης Ανάπτυξης», δηλαδή τους ήδη επιβαρυμένους τουριστικούς προορισμούς, το σχέδιο προβλέπει την παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη glamping. Το υπουργείο αντιμετωπίζει τη συγκεκριμένη μορφή φιλοξενίας ως εναλλακτικό μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, που μπορεί να συνδυάζει:
– μικρότερη δόμηση,
– ενσωμάτωση στο φυσικό περιβάλλον,
– και υψηλής ποιότητας τουριστική εμπειρία.
Η πρόβλεψη εντάσσεται στη γενικότερη στρατηγική του νέου χωροταξικού για διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος, ενίσχυση ειδικών μορφών τουρισμού, και προώθηση επενδύσεων με πιο «ήπιο» περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Τα glamping έχουν παρουσιάσει σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, κυρίως σε νησιωτικές και παραθαλάσσιες περιοχές, αλλά και σε ορεινούς προορισμούς, απευθυνόμενα σε ταξιδιώτες που αναζητούν εμπειρίες κοντά στη φύση με υψηλό επίπεδο παροχών.
Με τη ρητή ενσωμάτωσή τους στο νέο χωροταξικό, το υπουργείο ουσιαστικά επιχειρεί να δημιουργήσει πιο σαφές πλαίσιο για την περαιτέρω ανάπτυξή τους, στο πλαίσιο της «βιώσιμης» τουριστικής ανάπτυξης που προωθεί το νέο σχέδιο.
ΠΗΓΗ: REALNEWS
