Τον κώδωνα του κινδύνου αναφορικά με την πορεία της στεγαστικής κρίσης έκρουσε στη φετινή της ετήσια έκθεση η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), η οποία περιλαμβάνει –για πρώτη φορά– εκτεταμένες αναφορές και αναλύσεις για την εξέλιξη των τιμών και τις προτεινόμενες πολιτικές αντιμετώπισης του ζητήματος. Σύμφωνα με την ΤτΕ, τα τελευταία έτη οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς ταχύτερους από ό,τι τα εισοδήματα, γεγονός που επιβαρύνει ιδιαίτερα τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων και περιορίζει την πρόσβαση σε προσιτή στέγη.
Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ επισημαίνει ότι “η επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας που διαπιστώνεται το τελευταίο διάστημα σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με την ταχεία αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία ενισχύεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με την προσφορά, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η αυξανόμενη οικιστική πίεση, ιδίως στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, περιορίζει σταδιακά τις επιλογές των νοικοκυριών για προσιτή και κατάλληλη στέγη”.
Από το 2018 η ελληνική αγορά κατοικίας αναπτύσσεται σταθερά και με αυξανόμενη δυναμική, η οποία τροφοδοτείται τόσο από την εγχώρια όσο και από την εξωτερική ζήτηση. Σε συνέχεια της περιόδου 2008-2017, κατά την οποία καταγράφηκε σωρευτική μείωση 42% στις τιμές των κατοικιών, στο διάστημα 2018-2024 οι τιμές κατέγραψαν αύξηση 67,7% σε επίπεδο χώρας, με την αντίστοιχη αύξηση στην Αθήνα να ανέρχεται σε 84,2%. Παράλληλα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, τα μισθώματα κατά την ίδια περίοδο αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 11,7%, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 35,7% (16,3% σε πραγματικούς όρους).
Η ταχύτερη άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων σε σχέση με τα εισοδήματα καθιστά δυσκολότερη την απόκτηση κατοικίας που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες και να είναι συμβατή με τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Παράλληλα, αυξάνεται και το κόστος μίσθωσης, ως απόρροια, μεταξύ άλλων, της ραγδαίας ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας. Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας στην Ελλάδα) ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην Ε.Ε. Στα μεγάλα αστικά κέντρα αυτό το ποσοστό εκτιμήθηκε στο 29,1%, ενώ στις αγροτικές περιοχές στο 27,7%. Το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%.
Με βάση τα δεδομένα του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), το 2024 το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών που κατευθύνεται προς δαπάνες στέγασης σχετικές με ενοίκιο ή αποπληρωμή δανείου ανήλθε σε 23,7% για την Ελλάδα, έναντι μέσου όρου 17,9% στην Ε.Ε. Η αναλογία δαπανών ήταν υψηλότερη για νοικοκυριά τα οποία διαμένουν σε μισθωμένη κατοικία (24,3%) και ελαφρώς χαμηλότερη για νοικοκυριά που αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο (20,0%). Τέλος, σύμφωνα με ευρήματα έρευνας του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα βρίσκεται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα όσον αφορά τους δείκτες δυσκολίας πληρωμής ενοικίου ή δανείου, αλλά και ανησυχίας για τη δυνατότητα εξασφάλισης και διατήρησης κατάλληλης κατοικίας, ειδικά από τους νέους και τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά.
Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ σημειώνει ότι “η αντιμετώπιση του προβλήματος βασίζεται κυρίως στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω της επιτάχυνσης των επενδύσεων στον οικιστικό τομέα και της καλύτερης αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Σημαντικές προς αυτή την κατεύθυνση είναι πρωτοβουλίες όπως η αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για ανάπτυξη κατοικιών, η διευκόλυνση της μετατροπής κενών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και η παροχή κινήτρων για την επανένταξη ανενεργών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων στην αγορά. Παράλληλα, η θέσπιση κινήτρων για επενδύσεις στην ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων που προορίζονται κυρίως για χρήση κύριας κατοικίας, και όχι για επενδυτικού χαρακτήρα εκμετάλλευση, μπορεί να συμβάλει στη διεύρυνση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών”.
“Το στεγαστικό πρόβλημα είναι εξαιρετικά σύνθετο και η ουσιαστική επίλυσή του απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό, που θα στοχεύει σε ισόρροπη οικονομική ανάπτυξη και διάχυση της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας. Η αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων με την ενδεχόμενη ένταξη νέων περιοχών στα σχέδια πόλεων και η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσαν σταδιακά να ενισχύσουν την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση. Τέλος, στοχευμένες τοπικές παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση του δικτύου και ο επανασχεδιασμός της λειτουργίας των μέσων σταθερής τροχιάς ή η ανάπλαση και ένταξη εκτάσεων στην οικιστική χρήση, θα μπορούσαν να προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης εντός των ευρύτερων ορίων των πόλεων”, καταλήγει η ΤτΕ.
Κρίσιμη η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών
Σύμφωνα με την ΤτΕ, για την αντιμετώπιση του ζητήματος εκτιμάται ότι μπορούν να ληφθούν πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν τη μέγιστη αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, με τρόπο που να εξυπηρετεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους μισθωτές και τους υποψήφιους αγοραστές. Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων – τακτοποιήσεων – αδειοδοτήσεων και στην εκδίκαση σχετικών νομικών υποθέσεων, όπως και η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου, μπορούν να δώσουν κίνητρα επανένταξης στην αγορά ανενεργών ακινήτων και να δώσουν ώθηση σε νέες επενδύσεις σε κατοικία.
Ειδικότερα, όπως τονίζεται, “περιορισμοί εντοπίζονται επίσης στη διάθεση και την καταλληλότητα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το διαθέσιμο απόθεμα είναι, σε μεγάλο ποσοστό, παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή υποβαθμισμένα χαρακτηριστικά η εκμετάλλευση συχνά αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν μακροχρόνια τα κενά ακίνητα. Τέλος, σε αρκετές περιπτώσεις η πολυϊδιοκτησία καθιστά δυσχερή τη λήψη αποφάσεων για οποιαδήποτε μορφή αξιοποίησης. Οι μεταβιβάσεις, ιδίως παλαιότερων ακινήτων, επηρεάζονται σημαντικά από την πολυπλοκότητα των διαδικασιών, όπως και από θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς μέχρι να επιτευχθεί νομοτεχνική ωρίμανση”.
Με την ψηφιοποίηση μεγάλου αριθμού δημόσιων υπηρεσιών και με επιμέρους νομοθετικές ρυθμίσεις, έχουν γίνει αρκετά βήματα προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν καθυστερήσεις. Στις παραμέτρους που επιδρούν αρνητικά στην προσφορά ακινήτων θα πρέπει να προστεθεί και η καθυστέρηση στην οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των σχετικών έργων ψηφιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί η διαφάνεια της αγοράς και θα μειωθεί η γραφειοκρατία.
Η Ελλάδα “μαγνήτης” επενδύσεων
Αυξάνεται σταθερά το επενδυτικό ενδιαφέρον των ξένων θεσμικών χαρτοφυλακίων για την ελληνική αγορά ακινήτων, κάτι που αποτυπώθηκε και στην πρόσφατη δυναμική παρουσία της ελληνικής αποστολής στη φετινή διεθνή έκθεση MIPIM 2026, στην οποία συμμετείχαν πάνω από 20.000 σύνεδροι από 90 χώρες. Σχεδόν το ένα τρίτο των συμμετεχόντων ήταν διεθνείς επενδυτές, γεγονός που ανέδειξε το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για νέες ευκαιρίες στην παγκόσμια αγορά ακινήτων.
Στην περίπτωση της ελληνικής παρουσίας, υπό την ομπρέλα της Enterprise Greece, 18 ελληνικές εταιρείες παρουσίασαν σημαντικά έργα, που θα αναβαθμίσουν τον αναπτυξιακό χάρτη της χώρας, ενώ πραγματοποιήθηκαν δεκάδες στοχευμένες συναντήσεις Ελλήνων εκθετών με διεθνείς εταιρείες του κλάδου. Ιδιαίτερη αίσθηση προκάλεσε η κλειστή συζήτηση (Chatham House style) που συνδιοργάνωσε η Enterprise Greece με τον παγκόσμιο οργανισμό World Association of Investment Promotion Agencies (WAIPA).
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Οι τάσεις του 2026
Σημάδια ανθεκτικότητας, αλλά και μετατόπιση της ζήτησης σε μεταγενέστερους χρόνους κρατήσεων (last-minute), παρατηρούνται φέτος στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μετά και τις πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις. Ειδικά στις αγορές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, οι κρατήσεις γίνονται πλέον στις 15 μέρες πριν από το ταξίδι (μείωση του χρόνου κατά 44% σε σχέση με την ίδια περσινή περίοδο), ενώ στους νησιωτικούς προορισμούς το “παράθυρο κρατήσεων” είναι λίγο πάνω από 50 μέρες, σημειώνοντας πτώση κατά 16% σε ετήσια βάση. Τα στοιχεία αυτά παρουσιάστηκαν σε πρόσφατη ενημέρωση του Stama Greece από την κυρία Μόνικα Μέλο, Account Executive της Beyond.
Σε επίπεδο προορισμών, η εικόνα διαφοροποιείται. Η Κρήτη καταγράφει ισχυρή εκκίνηση ήδη από τον Απρίλιο, εξέλιξη που συνδέεται με τη χρονική μετατόπιση του Ορθόδοξου Πάσχα νωρίτερα μέσα στο έτος σε σχέση με άλλες χρονιές, ενισχύοντας την πρώιμη ζήτηση. Η Θεσσαλονίκη διατηρεί σε γενικές γραμμές σταθερή εικόνα σε σχέση με το προηγούμενο έτος, με εξαίρεση το δίμηνο Οκτωβρίου-Νοεμβρίου, όπου καταγράφεται αισθητή ενίσχυση των κρατήσεων. Παράλληλα, σε Αθήνα και Κρήτη, τα μεγαλύτερα ακίνητα, με 6 έως 8 υπνοδωμάτια, εμφανίζουν υψηλότερες πληρότητες, γεγονός που συνδέεται με τη ζήτηση από ομάδες και οικογένειες που προγραμματίζουν με μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα.
Αυξήθηκε κατά 4,7 δισ. ευρώ η ακίνητη περιουσία των Ελλήνων
Κατά 4,7 δισ. ευρώ αυξήθηκε μέσα σε έναν χρόνο (κυρίως λόγω νέων κατασκευών) η ακίνητη περιουσία περίπου 6,17 εκατομμυρίων Ελλήνων φορολογουμένων (φυσικών και νομικών προσώπων), με αποτέλεσμα η συνολική αντικειμενική αξία της να ανέλθει το 2025 σε 782,5 δισ. ευρώ, από 777,8 δισ. ευρώ το 2024. Η εικόνα αυτή προκύπτει από τα στατιστικά στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) μετά την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ 2026, ο συνολικός λογαριασμός του οποίου ανέρχεται σε 2,3 δισ. ευρώ και θα πληρωθεί σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πραγματική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα υπολογίζεται ότι ξεπερνά πλέον κατά πολύ το 1 τρισ. ευρώ, με δεδομένο ότι η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε τον Ιανουάριο του 2022 (με βάση τα στοιχεία του 2021) και έκτοτε έχει σημειωθεί φρενήρης “κούρσα” των πραγματικών (αγοραίων) τιμών των ακινήτων.
Το τρέχον έτος, 6.171.359 φυσικά και νομικά πρόσωπα καλούνται να πληρώσουν συνολικό ΕΝΦΙΑ 2,297 δισ. ευρώ. Από το εν λόγω συνολικό ποσό, 1,711 δισ. ευρώ οφείλουν να πληρώσουν 6.096.869 φυσικά πρόσωπα και 585,68 εκατ. ευρώ καλούνται να καταβάλουν 74.490 εταιρείες και λοιπά νομικά πρόσωπα.
ΤΕΕ: Απαραίτητοι οι υποχρεωτικοί έλεγχοι σε όλα τα κτίρια
Κατόπιν πολλών πρόσφατων συμβάντων, με τελευταία οδυνηρή τραγική κατάληξη δυστύχημα στην Κόρινθο, που αφορούν καταρρεύσεις εξωστών ή άλλων στοιχείων όψεων παλιών ή/και γηρασμένων κτιρίων σε ολόκληρη τη χώρα, το ΤΕΕ αναλαμβάνει πρωτοβουλίες για να διασφαλιστεί μακροπρόθεσμα η ασφάλεια και η ζωή των πολιτών. Στο πλαίσιο αυτό, το θέμα συζητήθηκε από πολλές πλευρές στη Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ και θα διεξαχθούν δράσεις και θα αναληφθούν πρωτοβουλίες τόσο κεντρικά όσο και στην Περιφέρεια, σε συνεργασία με τα περιφερειακά τμήματα του ΤΕΕ.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΤΕΕ, κ. Γιώργο Στασινό, “τα παλαιά κτίρια πρέπει να ελέγχονται για την ακεραιότητά τους. Τόσο όσον αφορά τη δομική τρωτότητα όσο και την ασφάλεια των προσόψεων και των στοιχείων των όψεων, ιδίως όσων βρίσκονται σε επαφή ή πρόσωπο με δημόσιους ή κοινόχρηστους χώρους”.
Το ΤΕΕ προτείνει όλα τα κτίρια από κάποια παλαιότητα και πάνω να ελέγχονται υποχρεωτικά για την ασφάλειά τους, με επιλογή μέσα από Μητρώο Μηχανικών και υποχρεωτικότητα ελέγχων, σε συνδυασμό με τα ηλεκτρονικά συστήματα του ΤΕΕ (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων κ.λπ.) και ήδη λειτουργούντες ελεγκτικούς μηχανισμούς (Ελεγκτές Δόμησης κ.λπ.).
Πηγή: capital.gr
