Πολλές οικογένειες στην Ελλάδα επιλέγουν να μεταβιβάσουν ακίνητα από γονείς σε παιδιά διαχωρίζοντας τα δικαιώματα σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία. Με αυτόν τον τρόπο οι γονείς διατηρούν το δικαίωμα χρήσης ή εκμετάλλευσης του ακινήτου, ενώ τα παιδιά αποκτούν την κυριότητα, η οποία μετατρέπεται σε πλήρη όταν λήξει η επικαρπία.
Με νέα εγκύκλιο, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ξεκαθαρίζει το φορολογικό πλαίσιο που ισχύει σε αυτές τις περιπτώσεις. Η εγκύκλιος εξηγεί πότε φορολογείται η επικαρπία, σε ποιες περιπτώσεις μετατίθεται η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας και πώς αντιμετωπίζονται διαφορετικά σενάρια, όπως ο θάνατος, η δωρεά, η γονική παροχή ή η πώληση ενός ακινήτου.
Πότε επιβάλλεται ο φόρος
Με βάση τον Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, σε περιπτώσεις κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ο φόρος επιβάλλεται στο πρόσωπο που αποκτά το δικαίωμα. Αντίθετα, στις αγοραπωλησίες ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή.
Στην κληρονομιά, ο χρόνος φορολόγησης θεωρείται συνήθως η ημερομηνία θανάτου του κληρονομούμενου. Στις δωρεές και τις γονικές παροχές, η φορολογική υποχρέωση δημιουργείται τη στιγμή που υπογράφεται το συμβόλαιο ή παραδίδεται το περιουσιακό στοιχείο.
Πώς φορολογείται η επικαρπία
Η επικαρπία φορολογείται κάθε φορά που μεταβιβάζεται και την ευθύνη υποβολής δήλωσης και πληρωμής του φόρου έχει ο επικαρπωτής. Αν δεν υποβληθεί δήλωση και ο επικαρπωτής αποβιώσει, τότε την υποχρέωση αναλαμβάνουν οι κληρονόμοι του.
Για παράδειγμα, αν ένας πατέρας αφήσει με διαθήκη την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου στο παιδί του και την επικαρπία στη σύζυγό του, το παιδί δεν χρειάζεται να δηλώσει την επικαρπία της μητέρας του. Αν όμως εκείνη πεθάνει χωρίς να έχει υποβάλει δήλωση, τότε οι κληρονόμοι της –συνήθως το ίδιο το παιδί– θα πρέπει να το κάνουν.
Υπολογισμός αξίας ισόβιας επικαρπίας
Η αξία της ισόβιας επικαρπίας καθορίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας και εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή όταν προκύπτει η φορολογική υποχρέωση. Όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μεγαλύτερη θεωρείται η αξία της επικαρπίας.
Ενδεικτικά:
- έως 20 ετών: 8/10 της πλήρους αξίας
- έως 30 ετών: 7/10
- έως 40 ετών: 6/10
- έως 50 ετών: 5/10
- έως 60 ετών: 4/10
- έως 70 ετών: 3/10
- έως 80 ετών: 2/10
- άνω των 80 ετών: 1/10
Έτσι, αν ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ έχει επικαρπωτή 29 ετών, η φορολογητέα αξία της επικαρπίας είναι 70.000 ευρώ. Αντίθετα, σε επικαρπωτή 91 ετών, η αξία περιορίζεται στα 20.000 ευρώ.
Επικαρπία συγκεκριμένης διάρκειας
Όταν η επικαρπία έχει καθορισμένο χρονικό διάστημα, η αξία της υπολογίζεται ως το 1/20 της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας, με ανώτατο όριο τα 8/10 της αξίας. Ακόμη και τμήμα έτους υπολογίζεται ως ολόκληρο.
Για παράδειγμα, σε ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ με επικαρπία πέντε ετών, η φορολογητέα αξία ανέρχεται σε 25.000 ευρώ.
Διαδοχική επικαρπία
Σε περιπτώσεις όπου η επικαρπία μεταβιβάζεται διαδοχικά από ένα πρόσωπο σε άλλο, κάθε δικαιούχος φορολογείται όταν αποκτά το δικαίωμα, με βάση την ηλικία που έχει εκείνη τη στιγμή.
Επικαρπία σε περισσότερους δικαιούχους
Αν η επικαρπία παραχωρηθεί ταυτόχρονα σε περισσότερα πρόσωπα, η αξία της υπολογίζεται ανάλογα με τον τρόπο λήξης της:
- Αν λήγει με τον θάνατο του τελευταίου δικαιούχου, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του νεότερου.
- Αν λήγει με τον θάνατο οποιουδήποτε από αυτούς, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του μεγαλύτερου.
Επικαρπία που εξαρτάται από τρίτο πρόσωπο
Όταν η διάρκεια της επικαρπίας εξαρτάται από τη ζωή τρίτου προσώπου, ο υπολογισμός γίνεται με βάση την ηλικία του μεγαλύτερου μεταξύ επικαρπωτή και τρίτου.
Πρόωρη λήξη επικαρπίας
Αν μια ισόβια επικαρπία τερματιστεί νωρίτερα από το αναμενόμενο, μπορεί να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση ώστε να επανυπολογιστεί η φορολογητέα αξία και να μειωθεί ή να επιστραφεί ο φόρος που είχε καταβληθεί.
Φορολόγηση της ψιλής κυριότητας
Στις περισσότερες περιπτώσεις κληρονομιάς, ο φόρος για την ψιλή κυριότητα δεν επιβάλλεται αμέσως αλλά μετατίθεται μέχρι να ενωθεί με την επικαρπία. Δηλαδή, ο ψιλός κύριος φορολογείται όταν αποκτήσει πλήρη κυριότητα μετά τη λήξη της επικαρπίας.
Υπάρχουν όμως περιπτώσεις όπου η φορολόγηση γίνεται άμεσα, όπως όταν ο ίδιος ο δικαιούχος έχει ήδη την επικαρπία, όταν μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα ή όταν το ζητήσει ο ίδιος με δήλωσή του.
Συνένωση κυριότητας και επικαρπίας
Όταν η επικαρπία λήξει λόγω θανάτου του επικαρπωτή ή με την πάροδο της συμφωνημένης διάρκειας, η ψιλή κυριότητα ενώνεται αυτόματα με αυτήν και ο δικαιούχος γίνεται πλήρης κύριος χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση, εφόσον έχει ήδη φορολογηθεί.
Αν όμως η επικαρπία μεταβιβαστεί στον ψιλό κύριο πριν από τη λήξη της, τότε φορολογείται για το υπόλοιπο ποσοστό της αξίας του ακινήτου που δεν είχε φορολογηθεί προηγουμένως.
Πηγή: Πρώτο Θέμα
