Αγορά ακινήτων: Zήτηση, προσφορά και αντοχές της κατοικίας

Η ελληνική αγορά ακινήτων στο ξεκίνημα του 2026 παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε μια φάση ωριμότητας, όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν. Οι αποφάσεις που θα ληφθούν σε επίπεδο πολιτείας, αλλά και σε επίπεδο αγοράς, θα καθορίσουν την ικανότητα της κατοικίας να ισορροπήσει μεταξύ ανάπτυξης, προσιτότητας και βιώσιμου μετασχηματισμού.

Η κατοικία παραμένει ταυτόχρονα βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική δυναμική της οικονομίας.

Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών, με την άνοδο των τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και τη σταθερά περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, έχουν μεταφέρει το βάρος της συζήτησης από τη ζήτηση, στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να ανταποκριθεί στις ανάγκες του 2026.

Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί πόλο έλξης για ξένους αγοραστές, ενώ ταυτόχρονα ανέδειξε τα όρια μιας αγοράς, που λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις στη διαθεσιμότητα και με αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.

Ειδικότερα, σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές, που δραστηριοποιήθηκαν το 2025, κινήθηκαν κατά προτεραιότητα σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες, ηλικίας άνω των πέντε ετών, επιφάνειας από εξήντα έως εκατό τετραγωνικών μέτρων και αξίας κυρίως από 100.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα σαφές προφίλ αγοραστή, που επιλέγει ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, τα οποία ανταποκρίνονται τόσο σε ανάγκες ιδιοχρησίας, όσο και σε ήπια επενδυτική λογική.

Το βασικό κίνητρο αγοράς για το 52% των ξένων αγοραστών ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας το διαχρονικό τίτλο της Ελλάδας, ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Παράλληλα, το τριάντα τοις εκατό προχώρησε σε αγορές με επενδυτικό σκοπό, είτε για εκμίσθωση, είτε για μελλοντική μεταπώληση, ενώ μόλις το δέκα τοις εκατό αγόρασε ακίνητο για κύρια κατοικία. Ενδεικτικό της ωρίμανσης της αγοράς είναι το γεγονός ότι η Golden Visa, με ποσοστό οκτώ τοις εκατό, δεν αποτελεί πλέον το βασικό μοχλό ζήτησης, υποδηλώνοντας μια πιο διαφοροποιημένη και λιγότερο μονοθεματική παρουσία ξένων κεφαλαίων.

Ως προς τον τύπο των ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Καθοριστικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις ενός στους πέντε, που στράφηκαν σε νεόδμητα. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με σαφήνεια τη στενότητα της νέας προσφοράς, αλλά και τη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Η εικόνα του 2025, ωστόσο, δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026.

Όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά εισέρχεται σε μια φάση διπλής κατεύθυνσης. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, είτε ως οικονομικότερη επιλογή είτε ως εργαλείο επενδυτικής αξιοποίησης. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες εξήντα έως εβδομήντα τετραγωνικών μέτρων, ή ακόμη και μικρότερες μονάδες τριάντα πέντε έως σαράντα πέντε τετραγωνικών μέτρων, ιδίως για χρήση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτυπώνει μια σαφή προσαρμογή των αγοραστών στις αυξημένες τιμές και στο υψηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.

Την ίδια στιγμή, το 2025 ανέδειξε και μια ισχυρή premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε σε τιμές άνω των εξακοσίων χιλιάδων ευρώ, ποσοστό τριπλάσιο, σε σχέση με προηγούμενα έτη, ενώ η μέση αξία πώλησης νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο άνω του τριάντα επτά τοις εκατό σε ετήσια βάση. Η διπλή αυτή τάση αποδεικνύει ότι η αγορά κατοικίας δεν εξελίσσεται γραμμικά, αλλά πολυεπίπεδα, ανάλογα με το εισόδημα, τη χρήση και τον επενδυτικό ορίζοντα των αγοραστών.

Σε θετικό πρόσημο η στεγαστική πίστη

Στο σκηνικό αυτό, καθοριστικό ρόλο αρχίζει να διαδραματίζει εκ νέου η στεγαστική πίστη. Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ισοσκελίζοντας τις αποπληρωμές. Ένα χρόνο νωρίτερα, η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια ήταν αρνητική κατά 2,8%, γεγονός που καταδεικνύει το εύρος της μεταστροφής. Παράλληλα, το κόστος δανεισμού βελτιώθηκε αισθητά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε κάτω από το μέσο όρο της ευρωζώνης, διαμορφούμενο στο 3,12% το Σεπτέμβριο του 2025, έναντι 3,39% στην ευρωζώνη. Τον Νοέμβριο, η Ελλάδα βρέθηκε για πρώτη φορά στην πεντάδα των χωρών με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, με μέσο επιτόκιο 3,04%, έχοντας καλύψει σημαντικό έδαφος από τις αρχές του έτους, όπου βρισκόταν στην ένατη θέση.

Ακόμη πιο ενδεικτική της αλλαγής σελίδας είναι η επιστροφή της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό πρόσημο. Τον Νοέμβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων ανήλθε στο 0,4%, σηματοδοτώντας την πρώτη θετική επίδοση από τον Οκτώβριο του 2010. Πρόκειται για μια εξέλιξη με έντονο συμβολισμό, καθώς κλείνει σταδιακά έναν κύκλο δεκαπενταετούς απομόχλευσης, ο οποίος ξεκίνησε με τη δημοσιονομική κρίση.

Η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης λειτουργεί ως παράγοντας στήριξης της ζήτησης, χωρίς ωστόσο να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς.

Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη άνοδο των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10% σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφηκαν και στη Θεσσαλονίκη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε με διψήφιο ρυθμό. Παρά τις διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών, κοινό στοιχείο παραμένει η πίεση στις τιμές, σε συνδυασμό με τις περιορισμένες επιλογές. Η διαθεσιμότητα ακινήτων αναδεικνύεται, σύμφωνα με τη RE/MAX, ως ο βασικότερος παράγοντας, που οδηγεί τους υποψήφιους αγοραστές σε επαναξιολόγηση ή καθυστέρηση της απόφασης αγοράς, ακόμη και σε ένα περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.

Κατοικία υποδομές και βιωσιμότητα

Στο υπόβαθρο αυτής της εικόνας βρίσκεται το ζήτημα της προσφοράς και της κατασκευής. Η οικοδομική δραστηριότητα το 2025 παρουσίασε επιβράδυνση στους ρυθμούς έκδοσης νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, έστω και με βραδύτερο ρυθμό. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά στην αύξηση της προσφοράς.

Τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons-Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο» μεταφέρουν τη συζήτηση σε ένα ευρύτερο πλαίσιο. Η κατοικία και οι κατασκευές δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπίζονται αποκομμένα από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και τη συνολική ανθεκτικότητα των πόλεων. Η κλιματική κρίση επηρεάζει το σχεδιασμό, το κόστος και τη χρηματοδότηση των έργων, μεταβάλλοντας τα δεδομένα για παλαιά και νέα κτίρια. Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται πιο απαιτητικό. Η διαθεσιμότητα, η πραγματική αποτίμηση των τιμών συναλλαγής, οι χρόνοι ολοκλήρωσης και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα σύνθετο παζλ.

Όπως επισημάνθηκε στο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, η ανάγκη ανασχεδιασμού των υποδομών, η ενσωμάτωση τεχνολογίας και δεδομένων, καθώς και η σύνδεση της χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας, συνθέτουν ένα νέο πλαίσιο μέσα στο οποίο λειτουργεί πλέον και η αγορά κατοικίας.

Τα κτίρια, παλαιά και νέα, καλούνται να ανταποκριθούν σε αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, ενώ και η τοπική αυτοδιοίκηση βρίσκεται στην πρώτη γραμμή εφαρμογής αυτών των στρατηγικών.

Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει την κοινωνική της ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε μια φάση ωριμότητας όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν.

Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε ένα πιο απαιτητικό περιβάλλον αποφάσεων. Η διαθεσιμότητα ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος παραμένει κρίσιμη, όπως και η ρεαλιστική αποτίμηση του εύρους τιμών στο οποίο πραγματοποιούνται οι περισσότερες συναλλαγές. Ο χρόνος λήψης της απόφασης, που για σημαντικό ποσοστό αγοραστών κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών, επηρεάζεται από γραφειοκρατικούς και θεσμικούς παράγοντες που δεν μπορούν να αγνοηθούν. Παράλληλα, ο σκοπός της αγοράς, ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση, καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου, σε μια αγορά που εμφανίζει ταυτόχρονα τάσεις συμπίεσης προς μικρότερα μεγέθη και ενίσχυσης της premium κατηγορίας