Πού σκοντάφτει η προσιτή κατοικία στην Ελλάδα: «Κόφτη» στις αυξήσεις ενοικίων προτείνει το ΙΟΒΕ

Ζήτηση από το εξωτερικό, ανισορροπίες στη χρηματοδότηση με σαφώς λιγότερα δάνεια από τις τράπεζες, ύπαρξη πολλών κενών σπιτιών, αλλαγή στο προφίλ πολλών ελληνικών νοικοκυριών με περισσότερα πλέον μονοπρόσωπα ή μονογονεϊκά νοικοκυριά, κόστος κατασκευής και κόστος ενέργειας, φορολογία και νομοθεσία είναι μερικοί από τους βασικούς παράγοντες που επιδεινώνουν το μείζον πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα.

Την κατάσταση σήμερα στην ελληνική αγορά κατοικίας, τις παραμέτρους που επιδεινώνουν το πρόβλημα αλλά και κάποιες διεθνείς πρακτικές και προτάσεις πολιτικής αναλύει η τελευταία μελέτη για τη Στέγαση της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το Ιδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), με συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα,

Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πλέον πολύ μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για τη στέγαση, και αυτό φαίνεται σε μια σειρά από δείκτες. Το κόστος στέγασης, όπως το μετράει η Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και έξοδα ενέργειας και άλλων λογαριασμών. Κατά την περίοδο 2010-2024, ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών, το κόστος στέγασης ξεπερνούσε σταθερά τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης: Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 19,2%. Όμως, και η κατεύθυνση αυτής της πορείας μοιάζει ανησυχητική: Από το 2019 έως το 2024, αντίθετα με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε.

Ένας ακόμη ενδιαφέρων δείκτης μέσα από τον οποίο φαίνεται το πρόβλημα είναι το ποσοστό υπέρμετρης επιβάρυνσης του κόστους στέγασης. Ο δείκτης αυτός καταγράφει τα νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, δηλαδή η στέγαση γι’ αυτά αποτελεί ένα δυσβάσταχτο οικονομικό βάρος. Στην Ελλάδα, τα ποσοστά αυτά επίσης παραμένουν διαχρονικά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Κορυφώθηκαν στα χρόνια της οικονομικής κρίσης και ακολούθησε μια μερική υποχώρηση. Στις πόλεις, περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά (29,1%) δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Στην ύπαιθρο, το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 27,7%.

Οι δυσκολίες των νοικοκυριών φαίνονται και από άλλους, συναφείς δείκτες. Το 2024, το ποσοστό ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και δόσεις αγορών) έφτασε το 42,8% στην Ελλάδα, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 9,2%. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων. Τέλος, η ποιότητα της στέγασης αποτελεί σημαντικό ζήτημα: Ένας βασικός δείκτης είναι το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε υπερπλήρη κατοικία. Ο δείκτης αυτός καταγράφει περιπτώσεις όπου οι ένοικοι υπερβαίνουν τον διαθέσιμο χώρο, όπως ορίζεται από συγκεκριμένα πρότυπα. Οι διαχρονικές επιδόσεις της Ελλάδας είναι και εδώ χειρότερες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, με την κατάσταση, όμως, για τα πιο φτωχά νοικοκυριά (με λιγότερο από 60% του διάμεσου εισοδήματος) να έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια. Συνδυαστικά, οι παραπάνω δείκτες δίνουν την εικόνα της λεγόμενης «στεγαστικής κρίσης».

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, παρότι σαφής και αναγνωρίσιμη, δεν αφορά όλους το ίδιο. Ο βαθμός της επιβάρυνσης διαφέρει ανάλογα με το καθεστώς κατοικίας, την ηλικία και το μέγεθος του νοικοκυριού. Οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν την πιο σοβαρή πίεση, καθώς ξοδεύουν πολύ μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση (6 στα 10 νοικοκυριά που νοικιάζουν ξοδεύουν πάνω από 40%) σε σχέση με τους ιδιοκτήτες, ακόμη και σε σχέση με εκείνους που εξοφλούν κάποιο στεγαστικό δάνειο.

Όμως, και οι τελευταίοι φαίνεται να αντιμετωπίζουν πρόβλημα. Περίπου τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση. Αν και οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο είναι σχετικά λίγοι, περίπου 7% του συνόλου του πληθυσμού, η επιβάρυνσή τους είναι πολύ σημαντική.

Φαίνεται, επίσης, ότι οι ενοικιαστές κατοικούν συχνότερα σε πιο περιορισμένο χώρο. Ένας βασικός δείκτης είναι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο: Στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες απολαμβάνουν διαχρονικά καλύτερες συνθήκες στέγασης, καθώς σε κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχούν τουλάχιστον 1,2 δωμάτια ανά άτομο. Οι ενοικιαστές βρίσκονται σταθερά σε χαμηλότερα επίπεδα.

Ακόμα, το πρόβλημα επηρεάζει δυσανάλογα τους ηλικιακά νεότερους, καθώς διαθέτουν χαμηλότερα εισοδήματα και περιορισμένη περιουσία. Το μέγεθος και η σύνθεση του νοικοκυριού παίζουν επίσης σημαντικό ρόλο: Τα νοικοκυριά του ενός ατόμου παρουσιάζουν μεγάλη επιβάρυνση, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά είναι σε ακόμη χειρότερη θέση. Σχεδόν 2 στα 3 μονογονεϊκά νοικοκυριά ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση.

Οι παράμετροι που οξύνουν το πρόβλημα

Στις παραμέτρους που επιδεινώνουν το πρόβλημα, ενδεικτικά- οι ανισορροπίες γύρω από τη χρηματοδότηση επηρεάζουν έντονα την εικόνα της στέγασης στην Ελλάδα, τόσο από τη σκοπιά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Αφενός, οι τράπεζες χορηγούν πλέον πολύ λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση. Το 2024, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν περίπου τα 1,4 δισ. ευρώ. Το 2006, το αντίστοιχο ποσό ξεπερνούσε τα 15,5 δισ. ευρώ. Η μεγάλη αυτή διαφορά έχει σχέση τόσο με τις συνέπειες της μεγάλης κρίσης στην οικονομική πίστη των νοικοκυριών, όσο και με πιο αυστηρούς κανόνες των ίδιων των τραπεζών για τη δανειοδότηση. Σε κάθε περίπτωση, όμως, περιορίζει τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν κατοικία.

Η ύπαρξη πολλών κενών κατοικιών επηρεάζει επίσης τη γενική εικόνα έστω κι αν- όπως είναι εύλογο- δεν θα μπορούσαν όλα τα κενά σπίτια να ενταχθούν στην αγορά. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου. Στις κατοικίες αυτές περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος τους βρίσκεται στην επαρχία. Στην Αττική είναι συγκριτικά πολύ λιγότερες, αποτελούν το 24% του συνόλου.

Ένας λιγότερο προφανής παράγοντας, όπως η αλλαγή στο προφίλ πολλών ελληνικών νοικοκυριών, μπορεί να επηρεάζει σημαντικά το κόστος στέγασης. Τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος των νοικοκυριών μοιάζει να μειώνεται συστηματικά, κάτι που φαίνεται και από τους δείκτες συνωστισμού οι οποίοι βελτιώνονται, ειδικά για τους πιο φτωχούς. Καθώς όμως αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και τα μικρά νοικοκυριά, ενισχύεται η ζήτηση για μικρότερες κατοικίες με λιγότερα τετραγωνικά μέτρα. Η αγορά δεν μπορεί εύκολα και γρήγορα να προσαρμοστεί σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι πιέσεις να αφορούν δυσανάλογα τα μικρότερα σπίτια.

Υπάρχουν, όμως, και κάποιοι δομικοί παράγοντες που παίζουν σημαντικό ρόλο στην προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα: Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης ακινήτων. Σε κάποιο βαθμό, το θεσμικό πλαίσιο διαμορφώνει τις τιμές και περιορίζει ή ενισχύει την προσφορά κατοικιών. Για παράδειγμα, η φορολογία και οι επενδύσεις επηρεάζουν το κόστος της ιδιοκτησίας και την αξία των ακινήτων. Ο γνωστός Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αποτελεί έναν εν πολλοίς δίκαιο φόρο και βασική πηγή εσόδων για το κράτος εδώ και πολλά χρόνια. Οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές –έργα μεταφορών, όπως το Μετρό της Αθήνας, και έργα αστικής ανάπλασης– βελτιώνουν την προσβασιμότητα και την ποιότητα ζωής και τελικά προσελκύουν αγοραστές και επενδυτές.

Διεθνείς πρακτικές και προτάσεις πολιτικής

Η μελέτη αφιερώνει επίσης ένα εκτενές κεφάλαιο όπου διερευνά το πώς άλλες χώρες, κυρίως ευρωπαϊκές, διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα πρόσβασης σε προσιτή στέγη για διάφορες ομάδες του πληθυσμού τους. Η καταγραφή αυτή είναι χρήσιμη αφενός, επειδή προσφέρει διαφορετικές οπτικές πάνω σε παρόμοια προβλήματα και επομένως, μπορεί να γεννήσει χρήσιμες ιδέες, όπως επισημαίνεται στη μελέτη της διαΝΕΟσις.

Αφετέρου, δείχνει και τα όρια αυτής της προσέγγισης: Πολλές χώρες, κυρίως της Κεντρικής Ευρώπης, έχουν παράδοση δεκαετιών ή και αιώνων παρεμβάσεων στεγαστικής πολιτικής, οι οποίες πολύ δύσκολα μπορούν να προσαρμοστούν στα τοπικά δεδομένα. Για παράδειγμα, στην Αυστρία περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες. Στην Ελλάδα, με ένα κατακερματισμένο καθεστώς ιδιοκτησίας των κατοικιών και με μια ακόμα ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, δύσκολα κάποιος μπορεί να δει άμεσα και γρήγορα να εφαρμόζονται παρόμοια μοντέλα.

Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Όμως, εκτός από κοινωνικές κατοικίες, το γαλλικό κράτος προσφέρει επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές. Η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία έχουν ιστορικά περιορισμένη κοινωνική στέγαση, όπως και η Ελλάδα. Ωστόσο, πρόσφατα υιοθέτησαν πιο ενεργές πολιτικές: περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, δημιουργία νέων δημόσιων φορέων στέγασης, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση των επιδομάτων.

Έχοντας αναπτύξει αναλυτικά τις παραμέτρους του προβλήματος και αντλώντας από τη διεθνή εμπειρία, η μελέτη καταλήγει σε χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. Αφενός, υποστηρίζει τη σκοπιμότητα ενός κεντρικού κρατικού φορέα επιφορτισμένου με την ευθύνη εφαρμογής μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση. Ο φορέας αυτός, πέρα από τον συντονισμό των ήδη υπαρχόντων μέτρων, θα είναι χρήσιμο να έχει τη δυνατότητα «να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει και να κατασκευάζει κατοικίες, και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως τα πιλοτικά προγράμματα στους δήμους Αθηναίων και Θεσσαλονίκης, αλλά και διεθνώς».

Προτείνει, επίσης, πιθανές μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες. Στο ίδιο πλαίσιο κατευθύνσεων, προτείνεται ακόμα η καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου. Για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, η μελέτη προτείνει βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» «με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο». Η έρευνα εντοπίζει, επιπλέον, περιθώρια επέκτασης για τους περιορισμούς που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής. Ακόμη, συστήνει περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.

Τέλος, κάποιες ακόμη χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, που επίσης αναφέρονται, είναι τα κίνητρα για αποκέντρωση, όπως η ενίσχυση της τηλεργασίας, τα οποία μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική, η ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού, η μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και άλλες παρεμβάσεις ενίσχυσης της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων, η διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια, καθώς και ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.