Οι ειδικοί όροι δόμησης στους 10.000 οικισμούς που μπλόκαρε το ΣτΕ

Εγκλωβισμένοι σε έναν θεσμικό λαβύρινθο, με τους ιδιοκτήτες να αναμένουν με αγωνία τις ευνοϊκές λύσεις της κυβέρνησης για να ανοίξει ο δρόμος για τη δόμηση οικοπέδων, βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες σε 10.000 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων σε όλη τη χώρα.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ που έθεσαν αυστηρότερους περιορισμούς στη δόμηση, σε συνδυασμό με την έλλειψη ολοκληρωμένων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) στο 80% της χώρας, έχουν δημιουργήσει ένα ιδιότυπο καθεστώς ομηρίας και οικοδομικού φρένου. Χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων στους κατά τεκμήριο οριοθετημένους οικισμούς της υπαίθρου βλέπουν πλέον την περιουσία τους να κινδυνεύει να απαξιωθεί, προκαλώντας έντονη αναστάτωση και ανησυχία.

Η κατάσταση αυτή έχει πυροδοτήσει σημαντικές πολιτικές και κοινωνικές πιέσεις προς την κυβέρνηση για την άμεση αποκατάσταση της δυνατότητας δόμησης, με βουλευτές, ιδιαίτερα από αγροτικές και νησιωτικές περιοχές, να μεταφέρουν την αγανάκτηση των τοπικών κοινωνιών στο Κοινοβούλιο.

Την ίδια ώρα, οι ιδιοκτήτες διεκδικούν σαφείς απαντήσεις και μεταβατικές λύσεις που θα επιτρέψουν την αξιοποίηση των περιουσιών τους μέχρι την οριστική τακτοποίηση του ζητήματος που θα φέρει η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού που βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη με χρηματοδότηση ύψους 1 δισ. από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Σήμερα, η συζήτηση παραμένει ανοιχτή, με την κυβέρνηση κατ’ εντολή του πρωθυπουργού να προσπαθεί να ισορροπήσει ανάμεσα στις συνταγματικές δεσμεύσεις για την προστασία του περιβάλλοντος, τις αποφάσεις του ΣτΕ που έχουν ακυρώσει τα όρια οικισμών σε αρκετές περιοχές, αλλά και την ανάγκη να μην οδηγηθεί σε απομείωση η ιδιωτική περιουσία.

Το ζητούμενο είναι μια ρεαλιστική, δίκαιη και συνταγματικά συμβατή λύση που θα άρει την αβεβαιότητα και θα επανεκκινήσει την οικοδομική δραστηριότητα στις περιοχές που πλήττονται.

Τι είναι πάνω στο τραπέζι

Η συζήτηση για την οριοθέτηση των οικισμών έχει ανοίξει στο πλαίσιο της εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), κατά το οποίο επανεξετάζονται και αναδιαμορφώνονται τα όρια των υφιστάμενων οικισμών, ιδιαίτερα εκείνων που έχουν επηρεαστεί από παλαιότερες αποφάσεις των νομαρχών (οριοθετήσεις χωρίς τεκμηρίωση και σύγχρονες πολεοδομικές μελέτες). Στις περιοχές αυτές είχε προκύψει μια ζώνη με ενδιάμεσο χαρακτήρα, γνωστή ως Ζώνη Γ, που είναι εκείνη που έμεινε εκτός των ορίων των οικισμών.

Η πλήρης κατάργησή της οδηγεί ορισμένες περιοχές, οι οποίες μέχρι πρότινος είχαν δικαιώματα δόμησης, σε καθεστώς πλήρους απαγόρευσης. Εξέλιξη η οποία προκαλεί με τη σειρά της ζήτημα ίσης μεταχείρισης και αρχής δικαίου για τους ιδιοκτήτες γης.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση αναμένεται να είναι έτοιμη μέχρι τα τέλη Ιουνίου. Ιδιες πηγές αναφέρουν ότι δεν θα πάμε (κατά πάσα πιθανότητα) σε τροποποίηση του Προεδρικού Διατάγματος για τους οικισμούς το οποίο έχει δημοσιευτεί στο ΦΕΚ από τον Απρίλιο.

Αλλά πιθανώς σε μια ευνοϊκότερη πρόβλεψη για τις περιοχές αυτές (χωρίς να είναι σαφές με ποιον τρόπο, αν θα είναι, για παράδειγμα, με διάταξη ή υπουργική απόφαση), στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού που θα συνδέεται επί της ουσίας με τη διαχείριση της Ζώνης Γ’ που έχει διαγράψει το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Η λύση αυτή θα αναγνωρίζει την ιδιομορφία των περιοχών που εξαιρούνται από τον οικισμό λόγω αναμόρφωσης των ορίων, χωρίς όμως να έχει οριζόντιο χαρακτήρα. Αυτό σημαίνει ότι στο νέο πλαίσιο θα γίνει διάκριση μεταξύ των χωριών με βάση δημογραφικά χαρακτηριστικά.

Για παράδειγμα, εξετάζεται να εξαιρεθούν από τον κανόνα της απαγόρευσης δόμησης οικισμοί κάτω των 500 κατοίκων που μπορεί να ανήκουν στην κατηγορία των ορεινών, μειονεκτικών ή στάσιμων οικισμών. Διαφορετικό πλαίσιο θα υπάρξει για τους οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους.

Οι τελευταίοι θα μπορούν να προχωρήσουν σε πολεοδόμηση επιβαρυνόμενοι όμως με υψηλό κόστος (π.χ. εισφορά σε γη κ.τ.λ.).

Αξίζει να σημειωθεί ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα καταλήξει στην τελική ρύθμιση έχοντας συνεχείς συνεννοήσεις με το ΣτΕ προκειμένου να θωρακίσει το πλαίσιο της νομοθετικής ρύθμισης και να παράσχει ασφάλεια στους πολίτες.

Στο τραπέζι, χωρίς όμως να είναι τίποτε ακόμη σίγουρο, έχουν πέσει διάφορες ιδέες και ρυθμίσεις που προβλέπονται από το θεσμικό πλαίσιο, αλλά μέχρι σήμερα μπορεί να είναι ανενεργές για περιοχές εκτός σχεδίου.

Για παράδειγμα, ένα από τα σενάρια που έχει επεξεργαστεί η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και είχε ανακοινωθεί προ εβδομάδων από τον γενικό γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού Θύμιο Μπακογιάννη στην Κρήτη είναι η ανάσυρση των «περιοχών ελέγχου χρήσεων».

Πρόκειται για περιοχές εκτός σχεδίου που δεν είναι πολεοδομημένες και βρίσκονται γύρω από τους οικισμούς. Οι περιοχές αυτές θα μπορούσαν να διατηρήσουν αυτό τον χαρακτήρα (εκτός σχεδίου), αλλά με ελεγχόμενη ανάπτυξη και μικρότερη αρτιότητα από 2 έως και κάτω από τα 4 στρέμματα.

Η πρόβλεψη αυτή φαίνεται να παραμένει στο τραπέζι, με κάποιες εκτιμήσεις να αναφέρουν ότι είναι δύσκολο να εξασφαλίσει την έγκριση από το ΣτΕ, καθώς είναι σαν να επαναφέρει στον πολεοδομικό σχεδιασμό τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση που έχουν καταργηθεί από το 2020.

Τι συνέβη με τους οικισμούς

Μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και τον Εμφύλιο η χώρα πέρασε από ταχύρρυθμη αστικοποίηση, με μεγάλα κύματα εσωτερικής μετανάστευσης από την ύπαιθρο προς τις πόλεις.

Ωστόσο, η Πολιτεία δεν διέθετε ολοκληρωμένο χωροταξικό σχεδιασμό, με αποτέλεσμα οι οικισμοί να επεκτείνονται άναρχα και να οικοδομούνται κατοικίες χωρίς εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή νόμιμη οριοθέτηση.

Αυτό οδήγησε στην παραθεριστική κατοικία και την αυθαίρετη δόμηση κυρίως σε παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές ήδη από τη δεκαετία του 1960.

Το 1985 θεσμοθετήθηκε για πρώτη φορά ενιαίο πλαίσιο για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και προϋφιστάμενων του 1923 (Π.Δ. 24.4.1985). Ωστόσο, πολλές οριοθετήσεις έγιναν από τους νομάρχες χωρίς επαρκή στοιχεία ή επιστημονική βάση και χωρίς κανέναν έλεγχο, με αποτέλεσμα το ΣτΕ από το 2000 και έπειτα να τις κρίνει παράνομες.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ακυρώσει δεκάδες παλαιές οριοθετήσεις με το σκεπτικό ότι δεν βασίζονται σε πολεοδομικά και χωροταξικά δεδομένα, ότι δεν τεκμηριώνουν την πραγματική ύπαρξη του οικισμού πριν το 1923 και ότι παραβιάζουν περιβαλλοντικούς κανόνες (ιδίως σε παραθαλάσσιες ή νησιωτικές περιοχές).

Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες ιδιοκτησίες να μην μπορούν να χτίσουν, να μεταβιβαστούν ή να νομιμοποιηθούν. Τα τελευταία οκτώ χρόνια 79 οικισμοί του Ρεθύμνου και εδώ και έξι χρόνια 67 οικισμοί του Πηλίου έχουν καθηλωθεί μετά από προσφυγές, αφού το ΣτΕ έκρινε παράνομες τις οριοθετήσεις των οικισμών.

Τι μας αφύπνισε

Οσο η Πολιτεία έκρυβε κάτω από το χαλί τις παθογένειες και την πολεοδομική αναρχία όλα κυλούσαν με μια επιδερμική ομαλότητα.

Ομως το πρόβλημα άρχισε να γίνεται αντιληπτό όταν ξεκίνησε η εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων με το Πρόγραμμα Δοξιάδη, καθώς το ζήτημα της οριοθέτησης των μικρών οικισμών (κάτω των 2.000 κατοίκων) επανήλθε επιτακτικά στο προσκήνιο.

Γι’ αυτόν τον σκοπό πέρυσι την άνοιξη το υπουργείο -σχεδόν αθόρυβα- προχώρησε στη σύνταξη ενός νέου κανονιστικού πλαισίου που αποτελούσε σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με σκοπό να δείξει τον δρόμο στους αναδόχους των πολεοδομικών μελετών για το πού και πώς θα βάλουν τα όρια των οικισμών.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι όσα «επεισόδια» εξελίσσονται τους τελευταίους μήνες γύρω από τα όρια των οικισμών αποτελούν ευθύνη της Πολιτείας και δεν θα μπορούσε να γίνει διαφορετικά καθώς, χωρίς θεσμική λύση στο θέμα των ορίων των οικισμών, οι προγενέστερες αποφάσεις του ΣτΕ θα μπορούσαν να θέσουν φρένο στη δόμηση (μετά από νέα προσφυγή) και σε άλλους οικισμούς της χώρας, δημιουργώντας έτσι ένα επισφαλές περιβάλλον οριοθέτησης για όλους τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Τη μεγάλη αβεβαιότητα που δημιουργούσαν οι δικαστικές αποφάσεις προσπάθησε να αντιμετωπίσει το ΥΠΕΝ με τη δημιουργία ενός νέου Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο καθορίζονταν τα κριτήρια και η μεθοδολογία που οφείλουν να λάβουν υπόψη τους οι μελετητές που εκπονούν τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια ανά την επικράτεια.

Εν ολίγοις, με το νέο Π.Δ. η Πολιτεία έδινε οδηγίες και κατευθύνσεις για το πώς πρέπει να οριοθετηθούν ή να επαναοριοθετηθούν οι οικισμοί, αφού με τα σημερινά όρια όλος ο πολεοδομικός σχεδιασμός κινδύνευε να τιναχθεί στον αέρα. Η μεγάλη αυτή μεταρρύθμιση έχει περίοδο ολοκλήρωσης (στο καλό σενάριο) δύο ετών.

Αυτό σημαίνει ότι μέχρι τότε και μέχρι να εκδοθούν τα Προεδρικά Διατάγματα σε όλη τη χώρα για τις ιδιοκτησίες στις περιοχές αυτές ισχύουν τα υφιστάμενα όρια, με τις όποιες επιφυλάξεις μπορεί κανείς να διατυπώσει για την ασφάλεια που μπορεί να τα συνοδεύουν λόγω των προγενέστερων αποφάσεων του ΣτΕ.

Τι προέβλεπε το επίμαχο Π.Δ.

Από τον Μάρτιο του 2024 το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκπόνησε και έστειλε για έλεγχο στο Συμβούλιο της Επικρατείας το Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς.

Στο πλαίσιο αυτό ενοποίησε και επικαιροποίησε και δύο προηγούμενες νομοθεσίες, του 1981 για τους οικισμούς προ του 1923 που ρύθμιζαν τα σχέδια πόλης και του 1985 που αφορούσε μεταγενέστερους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

Εκτός πλαισίου εφαρμογής των νέων κανόνων του Π.Δ. τέθηκαν οι οικισμοί μετά το 1983, οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου αποκλειστικά στις περιοχές της Αττικής, της Εύβοιας, της Κορινθίας, της Θεσσαλονίκης, της Πιερίας και της Χαλκιδικής.

Το ΥΠΕΝ ακολούθησε την προηγούμενη δομή των οικισμών με τις 4 διακριτές ζώνες (Α, Β, Β1, Γ). Τη Ζώνη Α που αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα με τον προϋφιστάμενο οικισμό του 1923. Τη Ζώνη Β που αφορά στο συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923-1983.

Τη Ζώνη Β1 που αφορά το διάσπαρτο τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983 και τη Ζώνη Γ που αφορά στην εξωτερική, την πιο απομακρυσμένη περιοχή του οικισμού. Το υπουργείο πρότεινε να συμπεριληφθούν ως Ζώνη Γ τα τμήματα ενός οικισμού με βάση όρια που είχαν ορίσει οι νομάρχες σε προηγούμενη οριοθέτηση, τα οποία όπως προαναφέραμε δεν αναγνωρίζει ως νόμιμα το ΣτΕ.

Τα αδόμητα αυτά διάσπαρτα και αραιοκατοικημένα οικόπεδα (Ζώνη Γ) τα απέρριψε το δικαστήριο καθώς έκρινε ότι δεν παρουσιάζουν οργανική συνέχεια με τον υπόλοιπο οικισμό. Κατόπιν αυτών, το ΥΠΕΝ προχώρησε στη συνέχεια σε διόρθωση του σχεδίου Π.Δ., το οποίο εγκρίθηκε από το ΣτΕ χωρίς τη Ζώνη Γ και δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ τον Απρίλιο του 2025.

Πώς χτίζω σήμερα

Από τη στιγμή που η Ζώνη Γ κρίθηκε μη νόμιμη, η περιοχή δεν μπορεί να οριοθετηθεί από τους μελετητές που εκπονούν τον πολεοδομικό σχεδιασμό που εξελίσσεται στη χώρα μας. Αυτό σημαίνει ότι όσοι κατέχουν οικόπεδα σε αυτές τις περιοχές τελούν εν αναμονή της νέας ρύθμισης του ΥΠΕΝ.

Οι υπόλοιποι πολίτες που έχουν ακίνητα στις 3 άλλες ζώνες (Α, Β, Β1) δεν επηρεάζονται, καθώς οι όροι οικοδομησιμότητας και αρτιότητας δεν μεταβάλλονται. Με τους όρους που έχτιζαν όλα τα προηγούμενα χρόνια, με τους ίδιους όρους θα χτίζουν και σήμερα, αλλά και αύριο – μετά την οριοθέτηση των οικισμών μέσω των 257 Προεδρικών Διαταγμάτων του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Υπό αυτές τις προϋποθέσεις στη Ζώνη Α θα μπορεί να χτίζεται οικόπεδο ακόμη και 150 τ.μ. με 15 μέτρα πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, στις Ζώνες Β και Β1 από 300 τ.μ. έως και 2 στρέμματα με πρόσωπο 10 μέτρων. Για όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν μετά τις 4 Νοεμβρίου του 2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μέτρων για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μέτρων για εμβαδό μεγαλύτερο των 500 τ.μ.

Η κάλυψη των οικοπέδων ορίζεται στο 60%, ενώ ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακωτός και εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου και τη χρήση. Το ύψος καθορίζεται στους δύο ορόφους και κατ’ εξαίρεση τρεις σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. λόγω κλίσης εδάφους έως το πολύ 10 μέτρα).