Στις αγοραπωλησίες ακινήτων η εποχή των «διπλών τιμών» τελειώνει οριστικά. Η ΑΑΔΕ δεν αρκείται πια σε ό,τι γράφει το συμβόλαιο, αλλά ακολουθεί το τραπεζικό ίχνος και, όπου εντοπίζει υψηλότερη καταβολή, ξαναγράφει τον φόρο και επιβάλλει πρόστιμα.
Η πρόσφατη απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, που εκδόθηκε για μεταβίβαση του 2008 στην οποία είχε δηλωθεί η αντικειμενική αξία ενώ είχε πληρωθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό, επιβεβαιώνει ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία όταν οι λογαριασμοί δείχνουν άλλη πραγματικότητα. Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί πλέον να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί μόνο το πραγματικό χρήμα που άλλαξε χέρια.
Η υπόθεση είναι αποκαλυπτική του νέου τρόπου ελέγχου. Παρότι στο συμβόλαιο αναγραφόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, το τραπεζικό αποτύπωμα αποκάλυψε συνολική πληρωμή 650.000 ευρώ. Η διαφορά οδήγησε την ΑΑΔΕ σε αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης και στην επιβολή προστίμου για ανακριβή δήλωση τιμήματος. Η ΔΟΥ επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή αναγραφή τιμήματος, η ΔΕΔ απέρριψε σιωπηρά την ενδικοφανή προσφυγή της εταιρείας και το Διοικητικό Εφετείο τελικά εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς, περιορίζοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.
Η απόφαση κατοχυρώνει με σαφήνεια ότι, στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η φορολογική αλήθεια υπερισχύει της τυπικής αναγραφής στο συμβόλαιο: αν το τραπεζικό ίχνος μαρτυρά υψηλότερο τίμημα, αυτό γίνεται δεκτό ως πραγματικό.
Η απόφαση 848/2025 ουσιαστικά χαράζει νέα γραμμή στην αγορά: Η ΑΑΔΕ μπορεί να ελέγχει, να συγκρίνει και να αμφισβητεί οποιοδήποτε συμβόλαιο δεν «κουμπώνει» με τις τραπεζικές κινήσεις. Το «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» δεν μπορεί πλέον να σταθεί απέναντι στα σύγχρονα εργαλεία ελέγχου. Οι διασταυρώσεις στοιχείων, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις και η πλήρης εικόνα των κινήσεων λογαριασμών καθιστούν σχεδόν αδύνατο να κρυφτεί μεγαλύτερο τίμημα. Σε αυτό το περιβάλλον, οι αγοραπωλησίες που στήριξαν επί δεκαετίες την ελληνική πατέντα της «αντικειμενικής στο συμβόλαιο – πραγματικής στην πράξη» βρίσκονται πλέον υπό διαρκή κίνδυνο εντοπισμού.
Το «κόλπο» της αγοράς ήταν σαφές: Η αναγραφή της αντικειμενικής αξίας ως επίσημου τιμήματος και η συμφωνία του υπολοίπου «κάτω από το τραπέζι» — είτε μέσω μετρητών, είτε με παράλληλες μεταφορές, είτε με εισροές σε λογαριασμούς συγγενών, είτε με παλιές επιταγές και συμψηφισμούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις η καταβολή «σπάει» σε πολλούς μικρούς λογαριασμούς για να θολώσει το ίχνος.
Αυτό το σύστημα λειτουργούσε όσο η ψηφιακή παρακολούθηση ήταν περιορισμένη. Σήμερα, με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα πρόστιμα που ξεκινούν από 10% και φτάνουν έως 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος, η απόκρυψη γίνεται επικίνδυνη, ακριβή και σχεδόν αδύνατη να περάσει.
Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει στοχευμένο μέτωπο στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Χιλιάδες συμβόλαια ελέγχονται, με διαφορές τιμήματος να αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανεξέτασης φακέλων. Η νομολογία είναι πλέον σταθερή και ευθυγραμμισμένη: το συμβόλαιο είναι απλώς ένα στοιχείο της υπόθεσης – όταν η τράπεζα λέει άλλα, τότε η τράπεζα λέει την αλήθεια. Η πραγματική τιμή θεωρείται αυτή που αποτυπώθηκε στον λογαριασμό, όχι αυτή που εμφανίστηκε στο συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Πηγή: protothema.gr
Για να παρέχουμε την καλύτερη εμπειρία, χρησιμοποιούμε τεχνολογίες όπως cookies για την αποθήκευση ή/και την πρόσβαση σε πληροφορίες συσκευών. Η συγκατάθεση για τις εν λόγω τεχνολογίες θα μας επιτρέψει να επεξεργαστούμε δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα, όπως συμπεριφορά περιήγησης ή μοναδικά αναγνωριστικά σε αυτόν τον ιστότοπο. Η μη συγκατάθεση ή η ανάκληση της συγκατάθεσης, μπορεί να επηρεάσει αρνητικά ορισμένες λειτουργίες και δυνατότητες.
Λειτουργικά
Πάντα ενεργό
Η τεχνική αποθήκευση ή πρόσβαση είναι απολύτως απαραίτητη για τον νόμιμο σκοπό της δυνατότητας χρήσης συγκεκριμένης υπηρεσίας που ζητείται ρητά από τον συνδρομητή ή τον χρήστη ή με αποκλειστικό σκοπό τη μετάδοση επικοινωνίας μέσω δικτύου ηλεκτρονικών επικοινωνιών.
Προτιμήσεις
Η τεχνική αποθήκευση ή πρόσβαση είναι απαραίτητη για τον νόμιμο σκοπό της αποθήκευσης προτιμήσεων που δεν ζητούνται από τον συνδρομητή ή τον χρήστη.
Στατιστικά
Η τεχνική αποθήκευση ή πρόσβαση που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για στατιστικούς σκοπούς.Η τεχνική αποθήκευση ή πρόσβαση που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για ανώνυμους στατιστικούς σκοπούς. Χωρίς κλήτευση, η εθελοντική συμμόρφωση εκ μέρους του Παρόχου Υπηρεσιών Διαδικτύου ή πρόσθετες καταγραφές από τρίτο μέρος, οι πληροφορίες που αποθηκεύονται ή ανακτώνται για το σκοπό αυτό από μόνες τους δεν μπορούν συνήθως να χρησιμοποιηθούν για την αναγνώρισή σας.
Εμπορικής Προώθησης
Η τεχνική αποθήκευση ή πρόσβαση απαιτείται για τη δημιουργία προφίλ χρηστών, για την αποστολή διαφημίσεων ή για την καταγραφή του χρήστη σε έναν ιστότοπο ή σε διάφορους ιστότοπους για παρόμοιους σκοπούς εμπορικής προώθησης.
Εφημερεύοντα
Κίνηση
Καιρός
